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■莊太量。 資料圖片
《施政報告》中提出研究打造「東大嶼都會」，又指該區具極高「橋頭經濟」價值。早前被一手盤昇薈打殘的東涌二手屋苑業主突然萌憧憬，投資者亦睇好區內後市，近期屢錄辣稅成交。有業內人士認為，港珠澳大橋於2016年落成之際，大嶼山區內樓價有機會跑贏大市，但在重重辣稅包圍下，升幅應在一成以內。但亦有專家指出，東涌區樓價以至投資潛力始終不及市區甚至其他新界地區，大嶼山一、二手樓價「三五七年內」「炒唔起」，而且未來供應增多至超過3,000伙，擔心區內樓價可能會「跌得快、升得慢」。■香港文匯報記者 黃嘉銘
近期大嶼山區內最矚目的新盤，非南豐發展的東涌新盤昇薈莫屬。項目擁9座分層大廈，3幢複式大廈及6個獨立屋，單位總數1,419伙，至今已累沽超過一半，市場粗略統計折實呎價約7,000元至8,000元，在淡市之中表現已經相當不錯。
東涌樓價跑輸同區
二手市場方面，中原洪泉清表示，映灣園15座高層F室，實用面積565方呎，以468萬元沽出，呎價8,283元，入市需付15%買家印花稅，故索性以公司名義入市，另外亦需付6%雙倍印花稅，合共繳付98.28萬元稅項。美聯馬創強表示，一名內地客對東涌潛力感樂觀，不惜斥約760萬元、另付約171萬元之雙辣稅，購入映灣園11座高層A室，實用面積915方呎，呎價8,306元。
不過，翻查數據，映灣園作為東涌區的指標屋苑，亦是香港整體二手樓的藍籌屋苑之一，最新實用呎價只是7,800元左右，於去年最高峰亦只是8,800元，比起沙田、荃灣等呎價過萬元的新界屋苑明顯落後了一截。
美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，當港珠澳大橋落成之際，始終對該區的物業價值有一定正面刺激作用，不排除大嶼山區內樓價屆時有機會出現一波升浪，升幅料在一成內。但他補充，始終區內需求不會太大，要靠外區客肯跨區入市方有上升水位，惟重重辣稅包圍下，香港各區樓價都應該難以被「炒起」。
交通配套仍未解決
仲量聯行香港董事總經理曾煥平分析指，政府的大嶼山發展措施只屬遠水，加上東涌樓盤銷情即使再好，都難以彌補區內交通配套的問題。事實上，大嶼山單靠巴士及港鐵東涌線並不可能給予人們方便的感覺，加上島上南北兩邊打通亦需時，「隨時十年、八年方可成事」，即使樓價較市區低水，但要負擔往返市區的高昂交通費，故認為投資價值比起其他區域沒有明顯優勢或利好因素支持。
再者，曾煥平認為，昇薈剩餘的貨尾近700伙，加上同區有不少發展商亦會推出大量供應，對區內樓價有一定壓力，認為會持續落後於大市，故建議買了大嶼山特別是東涌區的投資者不應抱有太大期望。
翻查資料，大嶼山區內未來主要新盤還有新地的東涌55A區，足足有2,392伙的供應，對區內一、二手樓價都會構成一定程度壓力。加上市傳昇薈有可能於農曆年後公布新的銷售策略吸引買家，客路競爭日漸激烈，不排除有二手業主會「投降」，屆時樓價可能「愈劈愈狠」。
恐跌得快、升得慢
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認為，不排除大嶼山區內樓價可能會「跌得快、升得慢」。他解釋，由於政府始終難以解決區內交通配套及環境偏遠的根本問題，除非是於區內工作的人士，否則對住宅的需求始終不大，區內樓價增長動力實在不多。
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