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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
美國聯儲局新任主席耶倫曾經暗示最快明年第二季加息，意味着低息年代即將結束，部分置業人士關注本港按息會跟隨上調，因此對選擇按揭計劃存在不少疑問。現時市面上的按揭產品十分多元化，各有優劣，究竟如何選擇合適的按揭計劃？筆者認為，除了要配合業主的財務安排，時機亦相當重要。
市場瞬息萬變，樓市亦存在波動，實在沒有一本通書唸到老這回事。現時浮息按揭產品（H按及P按計劃）仍然大行其道，根據金管局住宅按統計數據顯示，2月與同業拆息（HIBOR）掛鈎的H按計劃使用比例按月增加13.1個百分點至54.8%，繼2011年8月後重上五成水平，再度成為市場主流產品。以最優惠利率（P）為基礎的P按計劃使用比例亦佔超過四成，達43.7%。至於定息則只有0.1%。
定息按揭吸引力增
儘管如此，市場普遍預期明年息口回升向上，逐步正常化，相信浮息按揭的優勢將逐漸減弱，屆時定息按揭計劃的吸引力隨之增加。現時有財務機構可為新盤客戶提供5年期「漸進式」定息按揭優惠計劃，若以2004年至2006年的加息周期為例，當時本港最優惠按揭利率調整約13次，雖然平均每次調整幅度不足25點子，但累計加息幅度亦達3厘。假設明年加息周期重臨，本港按揭息率以每年上升25點子的步伐循序漸進計算，採用上述定息按揭計劃，首3年定息利率2.3%，第四年2.4%，第五年2.5%，其後P-1.5% （P=5.25%），以每100萬元的按揭貸款額計算，還款年期30年（即360期），定息期內5年之利息開支合共約110,918元。至於採用浮息按揭計劃，以現時P按實質利率2.15厘計算，採用P按計劃5年之利息開支合共約124,012元，每100萬元的按揭貸款額將較定息按揭計劃利息開支多出11%，達13,093元。相比之下，若如果能夠把握時機，採用定息按揭計劃明顯較為划算。
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