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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
財爺指今年10月樓價已經超出97年的56%，同時供款佔市民入息的比例已達57%，若然按息增加3%，有關比例會增加至74%，情況令人憂慮。不過，財爺沒提及數據來源，故筆者無法拆解上述的計算方法。現時坊間不少方法計算供樓負擔比率，計算的標準存在差異，以致計算結果亦存在差距，置業人士值得留意。
筆者先以地產業界的標準計算，一般會假設七成按揭及樓按供款期為20年固定不變，之後再按每月樓價及按息變化計算，以2014年10月平均建築面積呎價7,696元及傳統P按實際息率約2.3%為例，一個面積500方呎的單位、採用七成按揭及按揭還款年期為20年計算，每月供樓支出約14,012元，對比今年第3季居於私人住宅之家庭入息中位數32,000元，供樓負擔比率按月增加0.4個百分點至43.8%，若然按息增加3%將會增至57%。
不過若以金管局數據計算，最新10月的按揭比率為53.6%，遠低於地產業界假設的七成按揭水平，而且按揭還款年期維持306個月，即25.5年期，較地產業界假設的20年多出5年半。與此同時，H按計劃為現時的市場主流，實際息率不多於2%，根據透過經絡按揭轉介之批核個案息率計算，反映普遍按揭客戶一般可做到之最新實際按息水平為1.955%，以此計算，每月供樓支出8,565元，供樓負擔比率僅26.8%，更有趣的是，10月的供樓負擔比率較9月的27.1%回落0.3個百分點，即使加按息3%，佔入息不足四成，只有37.1%。
政策扭曲市場生態
市場上的供樓負擔比率沒有劃一的標準，上述兩項數據存在差異，最主要是受到樓市政策影響所致。2008年金融海嘯後隨着多項政策扭曲市場生態，按揭貸款人延長還款年期以符合壓力測試要求，至於按揭成數，則要視乎物業價格，以今年主流的換樓市場而言，入場費普遍動輒600萬元以上，按揭成數限於七成以下，但400萬元以下的上車客仍可按足九成，故實際供樓負擔因人而異，筆者建議置業人士宜將此僅作參考用途，實際上仍要以個人能力計算之供樓負擔為準。
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