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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
市場普遍預期今年樓價仍有上升動力，就此金管局總裁陳德霖明言，一旦樓市再升溫，當局「仍有空間」再遏樓市，惹來市場多番揣測。金管局日前率先向銀行發出兩項按揭貸款優化指引，包括收緊沒有實質業務運作的「空殼公司」之按揭貸款，以及收緊貸款人以物業租金計算供款佔入息比率的折扣。筆者相信，上述兩項優化措施主要針對一小撮投資者，對於用家而言，則未有實際影響。
以往銀行計算按揭貸款人的供款佔入息比率時，若貸款人以租金收入計算，一般會以七折至八折計算，有個別銀行對於沒有租金證明的按揭貸款人，甚至會拒絕接納將有關租金納入收入計算，坊間並沒有劃一的標準。銀行以折扣計算租金收入最主要原因，是將折扣部分用來抵銷物業維修保養、差餉地租及管理費等支出。
舉例，淘大花園一個實用面積約391方呎的2房單位，現時月租可達12,000元或以上，其次管理費每月約600至800元，連同差餉及地租每季約2,000元，全年計支出佔租金收入比例約一成，另外，物業放租稅務支出約佔15%，若計及維修費，則總支出有機會增加至三成以上。是次金管局微調措施，新措施在計算供款佔入息比率時，將原本租金收入可以最多八成計算為入息，降至租金收入證明最多只計七成， 而沒有租金收入證明的最多只可以六成計算，將標準統一後，除可方便業界跟從，亦有助銀行加強風險管理。
針對投資客 市場影響微
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，去年全年透過經絡申請按揭之客戶，超過97%為用家，而投資者比例僅佔不足3%，可想而知，當中以物業租金收入計算供款與收入比率的買家，實際數字更少之有少，因此是次金管局的優化行動，料對整體樓市影響輕微。
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