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■對於公司半年內兩度出手收購內地物業，領匯行政總裁王國龍（左二）強調並非看淡本港樓市。張偉民 攝
香港文匯報訊（記者 梁偉聰）繼今年3月「上京」收購北京歐美匯購物中心後，領匯(0823)再「落滬」，斥資66.26億元人民幣(折合約82.64億港元)向瑞安房地產(0272)收購上海企業天地1號及2號，為公司歷來最大宗收購。對於公司半年內兩度出手收購內地物業，領匯行政總裁王國龍昨強調並非看淡本港樓市，指零售市道放緩對旗下物業只有少量影響，未來會繼續物色香港、北京、上海、廣州及深圳等一線城市之物業。領匯股價昨日跌0.98%，收報45.45港元。
王國龍表示，項目為上海核心商業區甲級寫字樓，總樓面面積近9.81萬平方米，辦公室樓面面積7.58萬平方米、商業群樓及沿街商舖樓面面積7,375平方米。本身已為不少跨國公司租用，商場亦有不少高檔品牌，收購後隨即可為公司帶來每月2,460萬元人民幣的租金收入。他指，上海同區的項目一直供不應求，再加上收購價僅較估值溢價1.06%，作價合理，形容是次收購機會難得，是雙贏的交易，冀望有助為股東增加派息金額。交易將以手頭現金及港元借貸支付，完成後領匯資產負債比率則由11%升至18%，王國龍稱，與房地產信託基金的負債比率上限45%還有很大距離。
負債比率由11%升至18%
至2017年，項目寫字樓及零售將有超過6成的租約到期。王國龍指，由於舊租約多為長年期及早年訂立，未來續租一定有提升空間。他指是次收購可受惠於項目即時帶來的現金流。領匯之前有考慮過同時收購項目3期，但由於尚未落成及滿租，而一般新項目會提供租金優惠，在現金流上有所考慮而未作收購。
項目為瑞安旗下一間海外公司Brixworth International Limited(間接擁有位於中國上海企業天地1期及2期物業) 。王國龍表示，收購海外公司比收購內地公司在手續上較為靈活和快捷，之前收購萬科(2202) 深圳龍崗萬科廣場項目，就因涉及內地公司、手續上令交易需時更久才可完成而中止交易。
無計劃降低港物業比例
被問到是否因看淡本港市道而北上發展時，他強調本港商場的佔比仍超過70%，本港零售市道放緩對旗下物業只有少量影響，因此公司無計劃降低本港物業比例，大部分精力仍集中於本港物業發展。但長遠而言，公司不會在物業類型及地區上為收購設定限制，收購的主要考慮是投資回報，因此未來繼續在本港、內地及海外物色收購物業，亦無打算在兩地物業租金方面進行互補。
永豐金融集團研究部主管涂國彬認為，領匯一直以來依靠翻新本地商場釋放價值，但已經做得七七八八，未來在策略上應向外尋找機會，所以對於是次收購不感意外。是次收購領匯需作港元借貸，相信不會影響派息。對於內地經濟出現放緩，涂國彬表示傾向相信領匯管理層的往績，認為是次收購亦不會差。
標普料京滬項目回報5%
評級機構標普昨日發表報告指領匯進軍其主業中檔商場以外的市場進行擴張，將令其存在執行及整合的風險，但預期上海及北京項目將可提高租金收入年增長至6%-7%，總收益回報5%。標普認為新收購會提高領匯的財務槓桿比率，因此將其財務風險狀況評估由「最小」改為「溫和」。
花旗對領匯今次進軍香港以外寫字樓租務市場持「中性」取態，因投資者會關注內地業務風險會較高，並關注項目同區內寫字樓供應或過剩。該行維持「買入」投資評級、及目標價50.4元。花旗指，按領匯管層預計相關物業今年到期續租租金可提升11.6%、明年的續租租金升23.5%，相信可令未來兩年租金收入進一步上升。該行指，收購項目的淨物業收益率為4.1厘，融資成本為2.7厘，估計可令領匯每單位可分派股息(DPU)升1.7%。
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