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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
政府為了回應市民對置業的訴求，2012年宣佈推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」（簡稱「白居二」），首批合共5,000個名額，中籤者可獲發「購買資格證明書」，於12個月內認購房委會或房協之未補價居屋。2013年5月開始，房委會分階段公佈兩批2,500個中籤名單，當時反應十分熱烈，出現超額認購12倍。新一輪白居二計劃於今年9月8日截止，是次名額縮減至2,500個，雖然仍超額11倍，不過由於申請人的入息上限及資產限額均有上調，可見申請反應明顯不及首輪熱烈，主要有以下兩大原因。
人工升幅跑輸樓價
2013年「白居二」首次推出市場曾掀起一股搶購熱潮，物業價格節節上升，以實用面積計算，本港樓價由當時每呎9,414元升至現時每呎10,870元，升幅接近一成半，其間居屋價格亦累升不少。是次政府將第二輪計劃的申請資格有所調升，單身人士由原來的每月2萬元入息上調至2.4萬元，資產限額亦由41.5萬元擴大至80萬元；至於家庭每月總收入及資產限額亦分別上調至4.8萬元及160萬元，令受惠人數增加。
不過值得注意，今年政府統計處公佈最新之第二季居於資助自置居所房屋的家庭入息中位數為27,600元，與2013年同期的25,000元比較，升幅僅10.4%。換言之，居屋入息落後於樓價升幅半成，因此即使次輪入息及資產限額有所調升，主要是將準買家層面擴闊，實際上準買家可選擇之物業價格仍備受人工的升幅所限制，買家理論上不能夠無止境追價入市，間接窒礙白居二的買賣成交。
按揭還款期較遜色
另外，銀行審批高樓齡居屋的按揭還款期相對會較私樓保守，按揭取態亦各有差異。畢竟，房委會在出售一手居屋單位時會設定一個擔保期，其間政府會承擔物業斷供的風險，鑑於擔保期於2010年底已延長至30年，故銀行審批白居二按揭時，多數會以「樓齡加還款期最高30年」作為參考，局限了買家為高樓齡居屋申請按揭的還款期。然而擔保期會隨着居屋樓齡增加有所縮短，若將上述方程式套用於一個樓齡30年的未補地價居屋之上，「樓齡加還款期最高30年」即是「零」還款期，變相未能申請按揭。
不過，白居二的申請人亦不必過於憂慮，因為自2013年起，不少銀行逐漸改善居屋第二市場按揭計劃，並酌情延長還款期，個別更提供「樓齡加還款期最高45年」之按揭安排。即是居屋不超過20年樓齡，還款期最長可達25年。雖然現時私樓的按揭還款期已一律收緊至上限30年，但相比居屋第二市場，仍然較為優勝，以一個500萬元物業為例，承造九成按揭及按息2.15厘計算，採用30年還款期每月供款約13,578元，較25年還款期每月節省1,945元。由於還款期長短可影響每月供款額，因此在現時居屋價格日漸「私樓化」下，如果物業價格相若，相信部分買家寧願選擇在私樓市場尋寶。
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