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■發展商今年來積極以促銷手法賣樓，令二手市場一些「手緊」或「看淡」的小業主割價求售。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
經歷了逾十年樓價上升勢頭，本地樓市進入「新常態」，最近連番傳來下降訊號！新界大型屋苑的中小型單位如嘉湖山莊、沙田第一城、大埔中心等最顯著，個別減幅達一成。如筆者最近文章清楚指出，今輪樓市調整是由一手市場產生的。今年來，發展商積極賣樓，連番推出促銷手法，包括提高二按比例、優惠供款利息、優惠單價(一些主要供應樓地區更出現低於二手樓價，相比今年中同系同區樓盤下跌單價逾二成)、回贈稅金、拉長還款期等。同區小業主看見一手樓價回落，一些「手緊」或「看淡」小業主自然割價求售。
雖然發展商坐擁充足資金，但是因為採用「低首期，長供款」方式，資金回籠拖長，投資購買土地變得吝嗇不少，引致最近青衣住宅土地再度流標！地價見頂訊息已經初步確立，以往地價及樓價相互「追逐上升」局面短期不會復見。
現在樓市轉勢向下幾無懸念，市民正熱話政府何日會開始及如何「撤辣招」呢？於約兩周前，特首梁振英回應傳媒查詢時重申政府會繼續遏抑抄賣、投資和境外買家需求。金管局總裁陳德霖亦同周強調正密切觀察樓市下行周期是否已經確定，便會適量放寬樓市管理措施。看來，無論是行政長官及主要財金官員已改變口風，密切觀望下行情形，但是態度仍然偏向謹慎，預料放寬速度「寧慢戒急」，避免放手後樓價再次短期反彈。
供應數字追上政府目標
筆者認為啟動撤辣招要看下列幾個條件。首先必須樓宇數目供應到位。運房局早前公佈，未來三年至四年潛在私人住宅達8.6萬伙，即約年供應量2.15萬伙。如果發展商保持購買土地意慾，今年估計土地供應可到港府所訂1.88萬單位目標，明年有超過2萬單位落成並可以應市，假設發展商不會減慢申請預售樓花速度，則明年起年供應量可重上2萬伙以上，與未來政府預期供應量看齊，具備減少對市場干預的空間。
利息走向也是關鍵因素。綜合最新外電消息，耶倫極有可能12月啟動加息，但是加幅只會輕微，估計不大於0.5%。但香港12月加息機會不大，因為港元跟美元仍然掛鈎，強勁港元吸引不少資金流入，基本上港元無須立刻跟從加息步伐，陳德霖估計兩地起碼有半厘差額，香港才須要加息以避免資金大量外流，即時說明香港加息最少要到明年年中了。除非美國經濟大幅改善引致通脹加快，預料美息加完一次後會拖慢加息步伐，對香港再加利息壓力減少。
回顧歷史，今番政府出手打壓樓市是源自樓價急促上升，遠高於本地經濟增長和工資加幅，當樓價未有顯著回落前，政府不會考慮果斷撤招。如果以政府差餉物業估價處香港物業報告去回顧以往幾年樓價，筆者發現私人住宅各類單位售價指數(所有類別)於2010年10月、2011年10月、2012年10月、2013年10月、2014年10月及最新的2015年8月分別是160.2、183.2、223.7、245.4、270.5及305.0，即自2010年10月起至2015年8月已上升達90%。如果樓價要重回2012年10月、2013年2月(即最近次稅制招數時點)及2013年10月，現時樓價必須下降36%、27%及24%，即約二成至三成幅度內。
樓價跌三成仍處安全線
現行樓宇按揭成數不多於七成，即樓價下跌三成內還未會成為負資產，金融體系還可以接受。
綜合以上幾個因素，撤辣招臨界點應定為樓價下跌25%至30%，政府才會啟動撤招機制。綜合金融機構及房地產業界分析，今年樓價會下跌5%至10%，明年會再跌10%至15%，即到2017年初已下跌約20%至25%，2017年正是特區政府啟動撤招合理時間表。筆者倡議政府應立刻時刻檢視樓市情形，恒常地研究辣招退場機制，並且適時調整。當樓價下降到預定水平時，並且供應量到位後，推出退場措施或者其他優化手段，幫助有需要人士上車，令到樓價長期維持平穩局面，實是市民之福。(節錄)■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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