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■圖為新地元朗新盤峻巒外貌。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
踏入十一月，元朗新盤銷售戰正式啟動！兩大龍頭發展商長實地產和新鴻基地產在元朗對決，戲碼是長實世宙對新地峻巒。長實搶先在上周五開價，首批單位238伙，全屬2、3房單位，折實12%定價介乎9,546至13,198元。除了單價低於同區二手價外，世宙是集團首次從整個樓盤開售已由發展商提供八成「一、二按」，反映出發展商有意面對未來元朗區巨大供應量下加速去貨速度。
世宙會預計2017年3月落成，但是新地錦田北峻巒1A已取得入伙紙，並於上周末開放現樓示範單位供公眾參觀，預計會短期內開出首批價單。根據市場資料，峻巒1A的單位總數為362伙，面積介乎526至714平方呎，屬2至3房單位。
兩大地產商交鋒不能避免
綜合分析，兩隊陣腳類似，同樣以2房及3房單位主打，總數也是超過一千個單位的大盤，有自設商場和完善康體設施，兩者正面交鋒不能避免。
回顧香港新市鎮發展歷史，大家可發現新界西北區共有兩大新市鎮包括元朗及屯門，都是上世紀六、七十年代港英政府制定開發。經過逾三十年持續發展後，該兩個新市鎮已頗具規模，區內及對外交通基本上形成。
據規劃署於2013年3月發布的人口普查資料顯示，屯門及元朗於2011、2015及2021年人口達487,500/500,100/528,400及578,500/612,000及689,800，較10年前人口分別上升約8%及19%。預計到2021年，屯門/元朗總人口會達121.8萬人，佔總人口比例逾10%。在未來六年間，屯門和元朗共增長約106,100人口，以公/私型單位比例6/4計算，即約42,500人會加入兩市鎮私樓行列，粗略估算約會新增私樓需求為17,000至21,250個，取其平均值約為19,125個。
綜合發展商年報及批地條款規定資料，從2015至2022年一共預計會落成約16,053個，開發商主要是新地、長實、信置、嘉華及新世界各大主要發展商，而地理範圍包含元朗、朗屏、錦田、唐人新村、天水圍、西鐵/輕鐵站上蓋。這單單是元朗新市鎮，還未包括政府於2011/2012年至2015/2016年間在屯門已賣出約20塊土地的供應量。因為這些供應量有着不同的地理環境、交通便捷、土地大小、懸殊地價等等，有些更具備「限呎、限數量」批地條款，將會提供各種價格和面積選擇給準買家，尤其是上車一族更加應關注一下。
元朗區今季可推新盤3773伙
從未來回到今季。根據統計，今季元朗地區可以推出新盤合共約3,773伙，包括錦田北峻巒發展項目第1A-1C(1,027伙)，元朗區世宙(1,129伙)、映御(523伙)和朗屏8號(912伙)，唐人新村的柏巒(141伙)及屏山的娉廷(41伙)。另外屯門區還有琨崙(91伙)，滿名山(1,100伙)及越秀項目(3伙)。兩個新市鎮共約4,967伙，佔上第四季總體供應量的75%以上，必然會主宰今季住宅樓價走勢。
面對美國可能十二月加息，香港經濟增長放慢、中國經濟增長減速和頭三季已成功售出1,400億一手盤，發展商似乎仍然未想減慢售樓步伐，於元朗新盤大戰中擴大優惠條件，如提供高成數的一、二按、首三年優惠供樓利息、售價低於同區同齡二手盤及其他現金優惠，目的是盡快「去庫存」。不難預計第四季內發展商仍會「千方百計」去售清樓盤，各種優惠手法只會「加碼」，尤其是大型樓盤(超過一千個單位以上)於再加推新增期數時定價會相當「克制」。
隨着新界西北區「對外」及「區內」交通變成便捷，並且大型商場已陸續開業，上車客已關注到該區樓盤偏低的情形，積極進行購買一手新盤或二手樓宇。區內換樓客或投資者賣出持有升值不少的二手樓宇，進行「擴大單位」、「拆大變小」、「以舊代新」等再投資行動。
另外，元朗/屯門區是深圳居民香港置業熱門地區，因為她們輕鬆地快捷地由深圳落馬洲或深圳西區乘搭過境公共巴士赴當地旅遊、購物、飲食、上學，變成元朗/屯門區成為深圳居民經常光臨的社區。一些經濟能力較強內地居民乾脆購買元朗/屯門住宅，作為香港休息、度假及短暫居停的落腳地方！
展望未來，元朗地區於將來七年內還起碼有16,000個住宅求售，而且屯門於過去五年已售出19幅地的單位將陸續完工入伙，兩個新市鎮每月平均供量不少於2,300個，佔上整體供應量不低於15%，新界西區儼然成為未來中小型住宅市場的溫度計！
在互相競爭下，一手樓盤的銷售手法保持相當「進取」，二手樓價長期「受壓」，一些「急放」小業主每每主動割價求售，低價成交「屢見不鮮」。
上車族多關注新界西部，哪裡是較容易入市，無論是一手單位或二手樓宇，因為「成交量大」自然會產生低價情形，且發展商「惜貨」的心態不復見了！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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