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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
「團結香港基金會」發表土地及房屋政策研究報告，第一部分是「補貼置業計劃」，第二部分是「增加土地供應」。第二部分建議指出長遠土地需求目標逾9,000公頃，應實事求是審視各項土地供應途徑，包括填海、改劃土地用途、棕地、郊野公園、開發新市鎮等，並強調應建立長遠土地儲備，以應付社會未來需要，報告倡議改革綜合發展區CDA制度，盡快釋放土地發展潛力，同時政府在處理發展項目申請時應拆牆鬆綁、增加補地價制度透明度、以及設立一站式架構處理審批，並加強與業界的溝通等。
長遠來說，改變部分郊野公園作為房屋用地值得深化研究，雖然發展局表明這不是今屆政府工作的一部分。其餘的各項，相當部分內容其實早於10月17日在發展局舉辦的土地供應論壇中，已有不同業界提出類似觀點，並普遍獲得認同。
八成港人圓置業夢存疑
筆者想討論一下報告第一部分「補貼置業計劃」，這是近日受議論得比較多的部分，有人甚至指出，當年的「八萬五」房策希望七成港人擁自置居所，如今新的「計劃」抱負更宏大，目標讓八成港人圓置業夢，似乎質疑其可行性。筆者得指出，當年「八萬五」適逢亞洲金融風暴爆發，外資大鱷衝擊亞洲貨幣，港府成功擊退大鱷，但繼後經濟下挫多年，當時香港樓市亦隨之下挫多年，當時「八萬五」是否主因，至今仍然說不清，但事後孔明，假如當時能夠持續開發熟地以應付日後建房所需，可能又避免了近年樓市供不應求樓價高企，以及「公屋輪候冊」愈來愈長等問題。
基金會報告以24個字來形容未來房策的目標：i 、 短期置業、長期置富；ii 、 提升效率、善用資源；iii 、 減少分化、團結香港。報告認為房策的最終目標很清晰，是透過補貼置業，令八成人成為業主，從而緩解社會上「有產」與「無產」的階級矛盾。筆者認同這個大原則，擴大置業階層是穩定社會的一個途徑。「補貼計劃」建議所有新建成的公共房屋，都以置業為目標。有能力置業者可購買「補貼出售」單位，未有能力置業者則可「先租後買」先上樓廉租一段時間再自置物業。由政府擔保按揭，讓基層市民在購置「計劃」下出售的單位時，享有高達九成至九成半按揭，舉例說假設某單位市價400萬元，政府以200萬出售，由政府承保95%按揭，買家交5%首期即10萬，就成為業主。這個例子很吸引，應該受到社會上年輕甚至年長未上車人士歡迎。
不應廢除公屋與居屋
有學者提出一個問題，現時申請公屋和居屋的條件不同，入息上限差距很大，補貼計劃應該用哪一個上限呢？筆者對此的回應是，公屋與居屋的質素不同，其定價應相對反映其質素，故此不應廢除公屋與居屋的區分，只需沿用現時的入息上限機制便可。基金會報告對於「租者置其屋」應怎樣補地價，提出四個可能方案供公眾討論：i 、無需補地價，即全數由政府補貼；ii 、以入住首年的地價和折扣補地價；iii、以入住首年的地價或市值地價，任擇其一；及iv、入住後歷年的地價平均值或市值任擇其一。
全補貼地價恐引起矛盾
從置業者的角度看，應該是選擇（i）最優惠，但或許有人質疑，政府全補貼地價，對其他納稅人不公平；但從政府角度看，現時公屋基本上是福利政策，所收租金根本不包含地價成分，房委還要負責長期維修保養，若果把公屋出售，起碼可以讓房委收回建築成本，還有日後的管理、維修保養的費用由業主自己負擔。筆者考慮的，反為是對現行已有的資助房屋計劃的衝擊，現行制度是要補地價的，假如新出計劃不用補地價，會引起新舊業主群組間的矛盾。綜合各項考慮，筆者還是覺得(iv)選擇較為可取，從小業主角度，風險最低。
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