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2015年12月25日 星期五
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按揭熱線:港明年按息料見3厘


經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓

美國繼2014年10月結束量寬後,終在今年12月宣佈加息,將聯邦基金利率目標範圍由0至0.25厘,上調至介乎0.25厘至0.5厘,為長達7年的近零息周期劃上句號,更是2006年以來首次加息行動。至於香港方面,多年的低息時代亦即將過去,業主應有準備,2016年按息有機會見3厘水平。

根據經絡按揭轉介研究部數據,以目前P按實際按息為2.15厘、美聯樓價走勢圖公佈之2015年11月平均建築面積呎價8,346元、單位面積500呎、七成按揭及樓按供款期為20年計算,市民每月供樓負擔比率42.8%,若持續加息1.85厘到4厘,負擔比率才會超越五成,即金管局對首次置業人士的供款入息比率上限;要加息3.85厘到6厘以上,才超越壓力測試六成的上限。

翻查過去數據,即使美國聯儲局加息,香港大部分時間沒有即時跟隨,而且幅度較小,例如最近一次加息周期(2004年至2006年),香港延後9個月才加息。至於美國連續17次加息,累計加息4.25厘,期內香港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息3厘。

以此推算,平均每次調整幅度不多於25點子。若然參考再前一次加息周期(1999年至2000年),雖然香港僅延後兩個月加息,幅度亦只較美國小0.5厘,但當時本港銀行體系結餘只有10多億元,反映資金成本明顯較高,與目前高逾3,900億元並不一樣。

業主議價空間或擴大

筆者相信,2016年香港上調按息的步伐將循序漸進,預期最快要到第二季才會啟動加息,整個加息周期的增幅亦會在2厘之內。鑑於現時新申請按揭,貸款人需要通過加息3厘的壓力測試機制,明年息口微調對業主供樓負擔的影響有限,相信不會對樓市構成巨大衝擊。不過,加息或多或少會令二手業主擴大議價空間,明年整體樓價料有約10%的跌幅。

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