經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
踏入第四季，樓市依然活躍，新盤浪接浪，施政報告未有具體落實實際房屋供應，令有置業需求的市民轉投二手市場，造成近期一、二手市場繼續暢旺的局面。
近來主打細單位的新盤比比皆是，年輕買家的置業比例更是有增無減，根據經絡按揭研究部的數據，九十後買家置業入市的比例持續上升，集中購買銀碼較細的「上車盤」，購買400萬元至600萬元之間單位比例，由2013年的不足1%，逐漸增加至今年的4.5%，至於購買600萬元至800萬元的買家，亦由2013年的0.5%上升至今年的2.7%。置業可謂人生大事，究竟如何選擇自己的安居之所，及揀選適合自己的按揭「上會」，當中大有學問，以下為大家分享哪些需要注意的。
「上會」前衡量家庭收入
首先在購入單位前，最重要考慮自己的負擔能力，尤其是年輕夫婦，需要衡量未來每月家庭收入可以負擔哪一價位的物業，然後再考慮物業位置、樓齡、物業管理、交通配套等因素。在選定心儀的單位後，就要找銀行估價，估價是以低者為準。例如黃先生心儀之單位的銀行估價為520萬元，但業主的開價為550萬元，當中的30萬元差價便要由買家承擔，所以首次置業者最好「貨比三家」，選擇估價最貼近物業售價的銀行為佳。
在支付首期方面，買家需注意根據金管局最新指引，如向銀行承造按揭，1,000萬元樓價以下的最高按揭成數為六成，1,000萬元或以上的物業，按揭成數會再下調一成，所以買家至少要準備四成首期，無需繳付額外保費。而400萬元至600萬元物業可透過按揭保險計劃提高按揭成數，需付貸款額1.15%至4.6%為保費。
在承做按揭時，要注意按揭計劃的實際按息，現時以使用H按計劃為主流，最新使用率高達93.4%。雖然近日有大型的新股招股活動令拆息抽升，但在美國聯儲局加息步伐緩慢，幅度亦相當溫和，加上本港銀行體系結餘仍然充足，未有迫切性加息的情況底下，拆息按揭相當「划算」，未見有H按轉P按的情況。但近日拆息的確抽升，令H按的相對優勢減弱，業主可考慮選用首年定息1.7%的按揭計劃，鎖定首年的供款開支。
主流H按相對優勢減弱
其次，供款期長短亦是考慮的因素之一，供款年期愈長，利息支出愈大。現時按揭最高現金回贈為1.6%，罰息期大多為兩年。最後一點需留意的是供樓負擔比率，一般來看，五成或以下視之為健康水平，買家可以此作參考指標，來評估每月供款是否超出自己的供款能力，當然個人信用卡債項及信貸亦會計算在內。