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以居住導向重構房屋政策 解市民安居之苦

2018-06-12

本港樓市持續火熱,政府推出的「三辣稅」上月全面以雙位數字上升,其中反映非本地買家入市情況的BSD升幅最勁。政府設辣稅本為壓抑樓市,可惜樓市「愈打愈升」,反映「辣招」被市場消化,在熱錢持續湧動下,本港樓價已與市民負擔能力嚴重脫節。在土地房屋供應在可以預見的將來難以大幅增加的情況下,當局必須認真考慮構建更合理的居住政策,包括讓資助性房屋與私樓市場脫u,回歸滿足居住需要的功能,對症下藥解決越來越嚴重困擾市民的居住難題。

由於近年本港樓市暢旺,樓價屢創新高,已經成為極速創富的投資工具,部分資金充裕的本地和海外買家看準本港土地房屋供求矛盾緊張,今天的高價即是明天的低價,只要能夠負擔樓價及稅項,都不介意忍受「辣招」而投資入市。上月三大辣稅SSD(額外印花稅)、BSD(買家印花稅)及DSD(雙倍印花稅)的成交宗數、涉及稅款大幅上升,顯示「辣招」只能發揮一時效果,當市場適應之後,特別是資金充裕又非常看好後市,「辣招」壓抑樓價的作用就會失效。

「辣招」壓制不了樓價狂飆,如今本港可用9成按揭上車、叫價400萬元以內的細價盤,已由年初的206個劇減至約現時70個,恐很快「絕種」;500萬內的樓盤,業界估計會在2年內大減73%。私樓上車無望,與私樓價格掛u的資助房屋亦被炒起。最近一些迷你居屋的成交呎價直逼2萬。普羅市民、即使是中等收入階層,莫說望私樓興嘆,就快連公屋、居屋亦「高攀不起」。

房屋雖然兼有投資與居住的雙重功能,但本港近年樓宇落成量不足,市場資金充沛,不斷強化房屋的投資功能,作為滿足市民基本需要的居住功能大大削弱。投資者享受到財富增值、成為贏家,但中下階層市民收入長期追不上樓價增幅,即使收入供得起樓亦越來越難以儲夠首期;同時,高樓價高租金加重社會整體成本,導致中產向下流動,不利香港發展經濟、鼓勵創新、提升競爭力,亦嚴重影響社會和諧氣氛。

要解決中下階層市民的居住問題,必須將資助房屋與私樓市場脫鉤。對於以投資功能為主的私人市場,當然基本由市場調節,既然加稅、壓抑需求效果不彰,政府除了努力增加土地供應外也無計可施;但對於資助房屋,本就是為滿足市民居住需要,政府應積極研究居屋、首置上車盤等資助房屋的定價,應與私樓市場脫u,改為與申請人的購買力掛u,並限制資助房屋的流轉,不能再透過補地價流入私人市場,遏止資助房屋的投資功能,充分發揮其居住功能。將私樓與資助房屋分離,無能力購買私樓的市民才有安居樂業的基本途徑。相比之下,新加坡的組屋定價不與私樓行情掛u,新加坡的私樓價格再高,普通民眾不用擔心買不起樓,更不用住「茤苤v。其成功經驗,值得借鑒。

居住是市民的最基本需求,解決越來越大的居住困難,政府責無旁貸,須借鏡別人的成功經驗,以創新思維,以「取之於土地、用之於居住」為大方向,重新建構本港的居住政策,照顧市民的居住所需。

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