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啟德住宅地半年跌價兩成

2018-11-08

呎價1.45萬符預期 反映樓市回軟具指標作用

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)繼早前山頂地王流標後,昨日開標的啟德地皮造價亦不理想,樓市更添陰霾。地政總署公佈,啟德第4B區3號住宅地,由會德豐地產、新世界發展、琣a、帝國集團4家發展商合資以83.33億元中標。按可建樓面約57.46萬方呎計算,每呎樓面地價約14,502元,相比今年5月新地投得的同區啟德地盤,地價半年下跌約18%。測量師認為,成交價反映市況回軟,料對後市具指標作用。

啟德第4B區3號住宅地為跑道區首幅招標地皮。地政總署公佈,會德豐地產、新世界發展、琣a、帝國集團合資以83.33億元中標,為市場最高出價。雖然此前市場對該地皮估值介乎每方呎樓面地價13,800元至16,000元,今次中標價亦位於預期之內,但其實測量師普遍都估計在16,000元水平,即成交價較他們估值跌10%,故不少測量師昨日都對成交地價跌眼鏡。

4大孖沙合資83億中標

翻查資料,新地於今年5月以251.61億元中標啟德第1F區1號地盤,每呎樓面地價約17,776元,這意味啟德地價於近半年內下瀉約18%。不過,普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典昨回覆香港文匯報查詢時說,新地該幅地皮包含地下街樓面,而且鄰近港鐵站,配套更完善,所以有測量師認為不可直接比較。

而若果與今年初琣a及會德豐向海航系購入的三幅啟德純住宅用地,該三幅地皮每呎樓面地價介乎14,952至15,162元,今次地價與之相比下跌3%至4.4%。

預計總投資140億至150億

然而,上述年初成交的海航三幅啟德住宅地,位置上相比起來較今次第4B區3號住宅地遜色,故今次地價仍然屬於市場預測偏低水平。翻查項目之前截標時收到8份標書,不乏大型地產商身影,包括長實、新地、中海外、嘉華及信置(合資)等,這些大財團今次出價更低,一定程度反映對後市看法傾向保守,約一個月後政府公佈啟德地出價資料時,或可一窺究竟。

發展商昨日回應,指地盤位置臨海,大部分單位可享東九龍CBD2核心商業區海景。而會德豐副主席梁志堅回應時透露,項目投資額約為140億元至150億元,但目前仍然與合作夥伴研究項目發展方向。

大孖沙組財團顯風險憂慮

美聯測量師行董事林子彬表示,受到近期市況轉靜及有地皮流標等因素影響,加上啟德跑道區未來潛在住宅地供應較多,故是次批出之地價為市場預期下限,但亦屬合理水平。而發展商以合組財團形式中標,可以攤薄風險,同時反映對後市態度偏向保守。而且往後啟德區一帶仍有多幅地皮推出,預料發展商亦要保留實力,故出價較審慎。

他分析今次地皮造價遜色原因,除近期市況回軟外,地皮景觀亦屬跑道區中「次一等」。該地雖然位置臨海,但料以九龍灣一帶城市景為主,而稍後推出同地段同方向之地皮,相信地價水平相若;至於其餘擁有全海景致之優質地皮,料地價會較高,不但反映位置優勢,料對該區及後市具有指標作用。

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