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【拆局】市況差+位置遜 兩因素致出價保守

2018-11-08
■戴德梁行趙錦權表示,今次地價反映建築成本增加,預料落成後實用呎價為每呎約3.3萬元。 資料圖片■戴德梁行趙錦權表示,今次地價反映建築成本增加,預料落成後實用呎價為每呎約3.3萬元。 資料圖片

最近樓市受中美貿易戰及本港的空置稅等影響,官方樓價指數連跌兩個月,新盤銷情大不如前,二手更出現不少虧蝕個案,市況調整也直接拖累地價。繼山頂地王流標後,多幅住宅地招標反應都大不理想。昨日開標的啟德第4B區3號住宅地,上周只收到8份標書,相比之前動輒十多廿份的情況大相徑庭。而且項目位置上於跑道區中屬景色較遜的一批地皮,屬後排望市景地皮,亦令發展商出價有保留。

估值大降 庫房或少收300億

戴德梁行環球董事、亞太區估價及顧問服務部主管大中華區副總裁趙錦權表示,發展商出價時會同時考慮興建海濱長廊和行人天橋等配套設施,今次地價反映建築成本增加,預料落成後實用呎價為每呎約3.3萬元。他相信地皮能為區內其餘地皮作一個指標作用。

資料顯示,今年賣地表內的啟德區跑道區一帶,一共有9幅住宅地皮待售。其中4幅地皮,政府已安排於今年7月至12月的兩個季度推出招標,包括剛批出的第4B區3號住宅地。值得留意,該4幅地皮中,3幅後排望市景、1幅前排望維港景,目前1幅望維港景地皮仍未公佈任何招標時間表,其餘3幅(包括剛批出地皮)則已有安排,其中1幅將於明日截標。

中原測量師行張競達亦認為,啟德第4B區3號住宅地的成交價,預料將成為其餘數幅跑道區後排地皮的地價指標。因此,張氏決定調整同樣位處跑道區後排的兩幅住宅地,由之前約16,000元,下調9%至14,500元。他指出,該地已先後2次調整估值,每呎樓面地價由最初的18,000元,調低至現時14,500元,累積調減幅度達19%。

分攤風險 組財團料持續

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典亦調低估值,最新估值為跑道區後排每呎樓面地價15,000元至16,000元,前排每呎樓面地價18,000元至19,000元,與5月時該行估值相比較,下跌18%至23%。對於跑道區9幅住宅地的估值,該行亦由5月時預測的1,425.6億元,大幅調低至最新僅1,099.7億元,下調22.9%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,對於明日截標的另一幅啟德第4B區4號住宅地,預計約10個發展商入標,預料亦會有財團合資入標,分攤發展風險。據了解,項目可建樓面574,733方呎,估計每呎樓面地價14,500元至15,500元,估值約83億元至89億元。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

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