■觀塘新盤凱滙今次銷情料不俗，一洗一手低迷氣氛。圖為不少準買家排隊參觀凱滙示範單位。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
還記得筆者是首位地產界人士預測樓市已見頂回落，今天大部分地產代理及專業測量師行紛紛發表最新物業報告，一齊吹淡樓價。縱然各個公司有着不同未來跌幅預測，但是總體是「一致口徑」地確定樓市已進入下跌軌跡中。
今年跌市同樣地是價量齊跌。十一月整體物業註冊量只錄得3,953宗，較十月大跌26.4%，創了32個月新低。至於住宅方面，十一月總體註冊量為2,787宗，較十月更勁跌了37.9%；一手有729宗，較十月下跌69.1%，而二手有2,058宗，較十月微升了52%。
兩者持貨人的態度有異是說明一、二手住宅成交量錄得不同走向的原因；一手業主仍然不太願意「讓利」，但是二手業主已經傾向「止賺離場」。結果是某些大型屋邨業主大幅減價超過一成，換來二手成交量有着平穩衝開局面；一手發展商仍是大多以同區未減呎價水平開盤，換來一手成交額大跌。
低呎價招徠 銷情獲保證
從過去兩月大型發展商新盤定價策略，不難發現悄悄地調整定價思維。最新推出的觀塘住宅樓盤，首推205伙價單，並以折實呎價15,500元至19,500元開售，換來不少投資者「入票」支持，預計今次銷情應該不俗，一洗一手低迷氣氛。這個銷情現象說明只要開發商願意搬出位置好的低呎價樓盤(大約低二成)，銷情仍然有所保證。如果於淡市中尋寶，這種位置理想的低呎價樓盤是不錯的選項。
跌市中最重要的是購買防守能力強的物業，享有較高回報率的大型屋苑的標準單位正是歸納其中，如港島區和九龍區的傳統大型屋苑是值得注意的。今輪跌市中，港九區的大型屋苑單位已錄得超過一成跌勢，回落到年初水平，再下跌約一成似乎是入市的時機了。
工商貿物業跌市「免疫」
工商貿物業是今番跌市裡「免疫」一族。甲級寫字樓有着理想租金支持，且核心地區供應量長期缺少，今次跌市仍然是「獨善其身」。但是未來走勢要看中美貿易戰對中資機構實質影響，是外圍經濟因素決定未來售價和租金情況。在未來四個月還待中美政府落實關稅執行的具體細則和時間，業主已不急於脫手，短期成交量趨向低迷，是典型待變的局面。
港珠澳大橋通車和高鐵香港段正式進入運行模式都是將大量內地旅客帶進香港，這肯定帶旺本地零售物業市道。無可否認，內地出境消費已由高檔轉向中低檔消費形式，筆者預計民生舖位是較受益一群，尤其是尖沙咀／油麻地／旺角和屯門一帶的舖位值得留意。
應避免涉足「劏場劏廈」
不過投資者應避免涉足「劏場劏廈」，即是將舊工廈或樓上商場舖位劏細變成細舖或工作室。從歷史中說明，這些劏細物業都是最初高價開售，但是最終同樣地大幅蝕讓離場。
每次樓市上升周期中，同樣地都是有屋苑樓層下的車位分拆出讓的事件。今年內不少屋苑的停車場是於市場分開分拆出售，並迎來有搶購熱潮，但是最近傾向平淡，不少近期車位再轉手成交都是平手或甚至微蝕離場。在下跌樓市中，車位是易跌難升的一種，也是應該避免投資的。
偏遠「納米樓」難有運行
最後談下兩年來熱賣的「納米樓」，近期新盤開售納米樓也是銷情不振的。其實這有着各種因素，如居屋定價下跌，發展商開價「太離地」，同區納米樓供應量不少等等。面對未來跌市局面，較為偏遠的「納米」新樓的銷情不易，發展商最終只有面對現實，減低叫價等於同區標準樓呎價才能吸引買家入市。
但是市區的「納米樓」仍然會被投資客受落，只要定價有着合理調整低於同區標準單位呎價，投資納米樓比劏場劏廈肯定划算，較理想回報率換來持久防守力。
從來投資市場是有危才有機，二手價格回落會否促使政府部分或完全減辣呢？如果真的政府回歸市場手段去管理房地產市場，則二手樓運行會回復正常，長期地香港樓價才真正健康地運作，不再出現一手樓主導局面。跌市可以尋得寶物，還看投資者的膽識、實力和持久力，不斷全面市場分析是致勝之道，大家共勉。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。