■惠州樓市去年下半年遇冷。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
去年12月中，粵港澳大灣區經貿協會組織考察團，訪問惠州市惠城區碧桂園潼湖科技小鎮。該科技小鎮坐落潼湖生態智慧區，是惠州市唯一上榜的廣東省首批特色小鎮。該小鎮正式營運正標誌着碧桂園再添「產城運營服務商」的新身份。
該發展代表着全新特色小鎮的正式營運，也標示着惠州房市進入另一里程碑。鎮內居民可以盡情享受全新科技融入日常生活的美好體驗，將中國城市建設推向高質量化、高科技化、高環保化、高智能化的新穎台階。同時，惠州房市傳來亮麗成績，去年全市累計成交量重回高水平。
樓市去年成交量達歷史高峰
根據世聯行粵東公司統計，惠州市去年全市累計成交175,991套房，成交面積1,700萬平方米，平均面積96.59平方米，全年供應量高達2,074萬平方米，均為歷史峰值。同比2017年，成交面積和數量分別上升9.3%和17.7%，可謂惠州房市豐收一年。
2018年全惠州累計新增供應數量和面積是197,756套和2,074萬平方米。惠州市下屬七個區縣，冠亞季席分別是大亞灣、惠陽區和惠城區，分別是43,168套、36,967套和36,507套的新增供應量，但成交套數則變為惠城區的43,229套、大亞灣的39,908套及惠陽區的31,544套。相比兩組數字，讀者輕鬆地發現惠城區是需求超過供應，而大亞灣和惠陽區是供應大於需求，表明惠城區是整體表現最穩健地區。
剔除龍門縣數據（因為成交和供應套數最少），平均成交面積少於100平方米的計有惠城區（85平方米）、惠東縣（95平方米）和大亞灣（98平方米），但是其餘三個地區惠陽區、仲愷區和博羅縣均突破平均面積100平方米。這反映惠城區的城市化最高，購房者選擇居住去享受較完備的城市基建，但是博羅縣的購房者明顯是看中休閒環境去購入大面積的低密度發展，享受舒適、寧靜、寬敞的居住/退休環境。
在發展商銷售龍虎榜上，十強中有七個席位被全國中大型內房商佔據。冠軍落入碧桂園手中，去年無論銷售金額、銷售面積及銷售套數均是亞軍的3倍以上，可算是惠州市龍頭開發商，也說明她為何別具信心把首個科技小鎮落戶仲愷區中。
當資金回籠得迅速時，發展商定會積極拿地！在2018年惠州市出讓75地塊中，碧桂園控股旗下公司共摘下二十塊土地，是眾多內房商拿地最多的。碧桂園拿下二十塊地的成交溢價率是偏低，說明她成為去年惠州土儲的最大贏家。分析惠州市主要六區縣（仲愷區納入惠城區管理），以最低向高樓面價排序，則是大亞灣、博羅縣、惠東縣、惠陽區、惠城區和龍門縣，前四區均是2,700元（人民幣，下同）/平方米以下，大亞灣則遠低於2,000元/平方米以下，但是惠城區和龍門縣均突破6,000元/平方米以上，反映這兩區是開發商鍾愛的，原因是銷售情況較易掌握。
其實去年惠州房市的盛衰分水嶺在七月份出現。寒潮來襲整個下半年，「金九銀十」並未出現，銷情不振一直維持到年底。今年頭二個月均是內地房市傳統淡季，似乎銷情只有過了春節假後才逐漸回暖。
今年穩字當頭 大升機會不高
2018年惠州樓市可以評為「臨深區域遇冷、海濱勢頭不減」。其意思是上半年臨近深圳地區的惠州南站附近由熾熱氣氛中逐漸降溫，本是深圳居民可以乘坐廈深高鐵、地鐵14號直達雙方市區，形成南站附近受惠於深圳居民外溢剛需而成交不少，但是購買力轉移到大亞灣地區，造就銷情一路保持理想。再者，9月23號廣深港高鐵香港段正式通車，從惠州南站到香港，最快僅需68分鐘，兩地直達，票價約95人民幣，催生惠港一小時生活圈。大亞灣和惠陽區不乏香港人熟悉的內房商開發的全新屋苑，自然地不少港人踴躍於臨海區乘搭上車，作為居住、退休和度假的選擇。預計這股港人置業臨海區域仍是維持一段較長時間。
2019年，惠州將迎61盤入市，其中38盤是首推產品，將會為今年惠州房市注入新色彩，其銷情說明當地樓市熾熱程度。不過，待售房供應量委實不少，預料惠州市場會穩字當頭，大幅攀升機會不高。現在來回惠州交通非常便利，讀者不妨用上一天乘搭高鐵赴惠州南站進行實地考察，親身感受一下惠州清新空氣和寬敞空間，更可到潼湖科技小鎮體會科技如何融入生活當中。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。