張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
豬年已過了一半，是時候完成談論餘下大灣區九市的最後二個中心城市，今期先談談南大門的廣州市。
作為廣東省省會，廣州市常住人口達1,450萬人，登記戶口達900萬人，對居住需求高企。從行政劃分，廣州市大致包括11區，即市中心6區（黃埔、白雲、天河、越秀、荔灣及海珠）和外圍5區（從化、增城、中心區以北的花都和中心區南面的番禺及南沙），兼容不同開發程度和密度的區域，塑造成廣州大都會。
貿易糾紛牽引都會發展
據廣州市政府資料，去年廣州市地區生產總值約2.3萬億元（人民幣，下同），與香港和深圳市並列同一水平，城鄉居民人均可支配收入分別增長8%和10%。現代服務業增加值增長67%，佔服務業比66.5%，其中信息服務業增長25%以上，旅遊業收入增長11%，社會消費品零售總額增長7.5%，網上商店零售額增長15%，商品進出口總值增長1.2%等等。既然廣州市經濟增長繫於服務業表現，國內外經濟表現自然牽引未來發展。今年廣州市房地產市況是取決於內外經濟因素，受制於中美貿易糾紛，只可以預期是穩定年頭。
回顧去年整體住宅表現，據廣州中原研究發展部資料，去年廣州市一手及二手住宅（不含南沙和從化）網簽成交量都整體下降，一手住宅網簽成交量約76,000宗，較2017年下降19%，而二手住宅（不含南沙和從化）約71,500宗。
去年廣州市一手住宅銷售均價27,200元/平方米，較2017年只上升3%。如以樓價表列，冠軍是越秀區（6.5萬元/平方米）、亞軍是天河區（5.0萬元/平方米）、季軍是荔灣和海珠區（均約4.5萬元/平方米）。
二手住宅成交價分佈形勢也是跟一手相同，市中心六區均價是介乎2.5萬至4.4萬元/平方米，依高向低排列天河、越秀(均突破4萬元/平方米)、海珠、荔灣、白雲和黃埔。而較為活躍是天河、海珠和白雲，均突破年7,000宗水平。
土地供應大增價格平穩
步入今年，廣州市住宅市況年初曾經出現短暫小陽春，但當中美貿易糾紛白熱化後，市況轉趨平靜。展望未來還看土地供應量，據廣州市國土資源規劃委員會及廣州中原研究發展數據，去年廣州土地市場供應、成交量均創近4年紀錄，商住高服總出讓金達1,322億元，同比增長約20%。大家注意，去年土地成交建築面積約1,213萬平方米，同比增長29%，但是溢價率只是3.7%，這說明土地成交建築面積大增三成之餘，土地交易價只是屬平穩上升。未來供應不低、成交地價平穩下，預計未來幾年住宅供應是較充足，開價趨向平穩，發展商利潤也不致太低。
如果香港居民想在廣州置業，必須留意住宅及公寓盤均有限制。本市戶籍居民限購2套，非本市戶籍須連續繳滿5年個稅或社保，並限購1套。港澳居民須提供1年或以上在廣州的工作證明，才可限購1套。需注意，新購住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓。再者，廣州住宅收租回報率不及2%，即是如向銀行借貸50%購入投資房，每月還需補貼利息支出。這說明為何廣州住宅投資客不算活躍。
本地限購壓制住宅投資
廣州市正朝向國際大都會挺進，未來樓價升幅是絕對存在，但是受制於行政政策和國內外經濟因素，豬年廣州樓價只是平穩二字，自住合宜，投資莫論。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。