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本港樓市下半年易跌難升 惟下跌幅度溫和

2019-07-09

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

近月香港報章全都給政治新聞霸佔了!特首宣佈《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後,七月初少數示威者武力闖進立法會大樓進行大規模破壞,促使上半年立法會會議提早結束。「明日大嶼」人工島前期研究撥款通過無期,「土地共享先導計劃」證實押後,未來房屋供應勢出現大減現象。

筆者相信下半年本地樓市要看基本供求因素、香港經濟情形,但是長遠而言,則看中國內地、香港,及外國投資者對未來特區政經穩定的信心變化,是不能在本文中論述到。我們暫擱下長期走勢,試分析下半年本地樓市走向。

總括來說,筆者預測是易跌難升,但是下跌幅度溫和。

上半年樓市成交價量齊升

上半年是本地樓市的好年頭,整體樓市註冊價量同告上升。今年上半年共錄得43,483宗樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業),按半年上升34.5%,合約登記金額3,974.7億元,按半年上升17.7%,創下自1988年有紀錄以來的歷史第三高。

今年上半年一手、二手住宅買賣合約登記分別錄得12,277和20,395宗,都按半年大幅上升56.1%和42%,而合約金額則按半年度一二手也上升19.7%和41.8%,反映一手樓市偏向較低價物業成交。

但是步入六月份,政經環境變得複雜。一手及二手私人住宅同進入急凍時期,一手樓成交金額和數量按月下跌54.8%和66.9%;二手樓則跌勢較溫和,但是較五月份也下跌33%和30.1%。政經混亂對本地樓市影響「可見一班」。

《逃犯條例》相關一系列事件也震走一些資金,迫使近期本地銀行拆息高企。銀行借貸成本壓力有增無減下,多間大型銀行削減轉按現金回贈至1.5%及將細額借貸上調頂息率0.1厘。

但是如果仔細分析,是針對300萬以下細額借貸的,所以只對細價樓(400萬以下)市場的借貸人士影響較大。隨茈誚a樓價年年上升,五月份平均貸款額已達435萬元,足見細銀碼借貸比例正在不斷減少,對樓市實質影響輕微。

在美國政府重重壓力下,又加上美國經濟增幅正在放慢中,美國聯儲局會傾向短期減息,並且正式結束美息加息的調子。未來全球息口似已見頂,並且伺機走低。

可見未來下半年,全球以及香港利息都是見頂向下的機率較高,這是穩定樓價的利好因素。可以預期短期樓按息口會處於低水平徘徊。

全年經濟料失色不利樓價

假如香港政經因素再不會大幅變壞,本地會見到橫行的失業率和就業不足率,縱然今年整體GDP增長率較失色。特區政府仍維持今年增長率2%至3%的預測,但匯豐銀行則悲觀地減低全年僅增1%或以下,令到過去幾年工資上升勢頭顯然被叫停至低至1%!這是利淡今年樓價的基本經濟因素。

展望未來樓價看土地供應數量。發展局預計下季(七月至九月)推出4幅住宅地和3幅商業地。住宅地共涉及1,910伙,連同鐵路項目,料整體推共2,910伙,將較今季多二成。累積計算,今個財年的上半年部分供應量約5,310伙,相當於私人房屋土地供應量的40%,將會有較多土地下半年應市。既然這項土地供應量已納入預期中,可以歸納該因素屬於中性。

土地供應量平穩,但是下半年80新盤逾二萬伙有機出場!據經濟日報統計,下半年可供應二萬伙,七成位於新界區,重點供應源是屯門(4,100伙)和將軍澳(4,500伙),而市區長沙灣則有六盤共1,900伙摘冠。

下半年仍由一手價主導

縱然六月份及至七月初,香港都飽受不同政經因素困擾,但是「七一」3天長假期,兩個全新盤開售均賣個「滿堂紅」。3天一手市場合共沽出逾740伙,發展商「套現」理想。面對短期香港土地供應量不多,發展商不會降低價賣樓。但是委實本地樓價已不低,且中美貿易戰和政治環境仍充斥不少變數,發展商也不會貿然大幅加價,只會在現價中悉力傾售。

種種跡象都說明,不明朗政經環境會影響投資氣氛,但是本地剛需仍然強勁下,本港住宅樓價不易大幅回落,只會在現有水平傾力銷售,不敢貿然加價。

在餘下3年任期中,本屆政府不易推出增加未來土地供應量的政策,中長期供應量可能進入「空轉期」,致使樓價不會大幅調整!不過政經因素仍然困擾蚍茈哄A樓價也不可能被明顯推高。

下半年仍是一手旺盛、二手淡靜;一手價主導大市、二手價依從再後的格局。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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