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下半年如何投資香港房地產?

2019-08-20

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

8月15日,財政司司長陳茂波推出經濟紓困措施,向市民派「7粒糖」,包括退稅至百份之百 (上限維持2萬元);全港住戶獲電費補貼;豁免27類政府收費1年,惠及零售、飲食、旅遊、建造及物流等等。司長更調低今年經濟增長至1%內,表明中美貿易戰加上反修例示威活動,已經嚴重影響今年經濟增長幅度,令不少中小企業經營困難。

市場傳聞不少店舖商戶,尤其位於鬧市受到地區性示威波及區域,紛紛向業主要求減租3個月或以上或是短期免租。一些大面積租戶如酒樓或食肆索性於租約滿後結束營業。租戶提出減租約30%或以上,希望業主可以協助同渡時艱。財政司司長的一連串措施,對全年經濟增長的大幅調整,都說明香港下半年起進入經濟低增長的時代,預料還會維持到明年美國總統大選後。作為百業之母,房地產價格表現完全繫於經濟表現上,房地產價格和成交量幾乎肯定順勢而下,低增長正詮釋為低升值潛力。

最近筆者參加客戶和朋友群飯聚時,被問及下半年是否和如何投資本港房地產,投資何種類型和每注金額多少。在此文章,筆者試圖回應一下。

推崇中小型住宅單位

大部分開發商看不清現時局勢,7月份起已減少推售全新一手樓盤,正好給中小型開發商「獨市」開售的黃金機會。某中型地產商剛開售市區一手樓盤,並以同區低一成市價方法進行速銷,收到「滿堂紅」的良好效益。這說明如果位置理想的一手單位以讓利方法速銷,強大的市場剛需力量會迅速吸納單位。雖然經濟前景不明朗加上反修例風波還未落幕,但是一般市民對香港前景仍具信心,踴躍下注吸納一手單位。一手單位以低於現時區域平均樓價仍是值投資的種類。如果以剛需求和回報率而言,筆者推崇中小型住宅單位,尤其是1,000萬元以內的一手樓盤。基本上這些單位剛需不絕,且按揭不困難,轉手容易,是值得下半年投資者關注的。

上周中期,市場傳聞荃灣翠濤閣商場一至三樓商舖及三樓部分車位,以約1.7億元售出,呎價僅4,200元,相比叫價低35%。地區性商舖得投資者垂青,主要原因是業主願意減價,令到呎價不高;而且成交總價不算高,向銀行借貸不難。鬧市店舖和商場較容易成為群眾活動選址,租金和售價不菲,都使投資者害怕短期投資風險上增,資金自然流向「低水」的區域性或地方性的民生店舖。

細價商業物業成新寵

如果讀者留意近期物業成交資料,不難發現非住宅物業成交/洽購集中於細價的物業,大多不高於總價10億元,包括上環尚圜酒店(8億元),屯門民生物流中心(13億元)、柴灣德昌廣場(9.48億元)、西環服務式住宅(4.2億元)、灣仔謝斐道三層商場(9億元)等等,不少成交更是看見基金公司的身影!這反映經濟不明朗之下,較低總價工商舖物業仍受追捧,原因也是轉手容易、按揭不難、且達到分散投資風險目的。這些工商舖物業主要同民生相關的,經濟下行的影響會較小,自然成為投資者新寵兒,各位投資界朋友可以關注下。

散戶可投資REITs

2018年可以說明甲級寫字樓黃金年頭,不少全層甚至全幢單位以超價成交,並有價格屢創新高之虞。但是隨茪什篣g濟放緩、中國資金不易離境,甲級辦公室興旺局面漸漸回歸平淡。甲級寫字樓剛需不減,需求傾向租賃,令到過去一年半租金持續摸高,不過近期也是基於上述原因而有所卻步。種種跡象說明是今年甲級辦公室售價已不再上升,成交量減低。縱然新定租金已較一七年水平大幅改善,但是把太低回報率拉回較合理水位而已!甲級寫字樓成交金額不菲、且呎價未見大幅回落,預料今年的成交宗數不會太多。

小型投資者無力進行物業買賣,可以間接地投資房地產信託基金股票。市場中有茪ㄕP種類和不同物業地區的基金,投資者具體分析的股價走勢、回報率和物業組合,才可決定哪隻基金下注。

如財政司司長表示,香港經濟進入低增速時代,預料他更會在2020年財政預算案修訂未來數年特區的GDP增長率。於經濟大局走向低速時代,物業投資內可選擇1,000萬元內一手住宅單位或甚至10億元內的工商舖物業(涉及民生行業相關連的)或小注心儀的房地產信託基金股票。如果換樓者可以令業主讓利15%以上,也不失是入市良機。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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