祖堂地業權人開價 換地權益書可考慮 棕地租戶最關心安置
住屋問題向來是香港重中之重的大議題，隨着民建聯建議更積極引用《收回土地條例》，釋
放新界私人土地，社會各界熱論其可行性。要探討條例的可行性，先要了解條例適用的土地
是哪些類別，其實本港現存的土地資源包括棕地、農地、新界宗族擁有的「祖堂地」，以及
發展商手上的農地儲備，合共涉及5,000公頃地，相等於香港總面積5%。四類土地中，以
前三者較常動用該條例，而發展商的農地則可採用公私營合作方式。所以香港文匯報追訪這
三類土地的持份者就賠償問題進行「摸底」，以及錢以外的技術問題，結果發現在「各取所
需」原則下，業權人在定額賠償以外，更需要其他彈性選項，包括地換地的Letter B選
項，作為棕地租客也有話兒，希望有更妥善的安置。
■香港文匯報記者 明其道
收祖堂地估計與難點
◆土地類別：祖堂地
◆定義：新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地
◆總面積：2,000公頃
◆較易收回面積：1,000公頃#
◆收地困難：
i)原居民不接受收地賠償價
ii)業權人移居各地，難集齊
業權
iii)部分宗族的司理一職空懸，要重新組織一族人
#梁福元估算若政府劃一以每呎1,100元收地
收棕地估計與難點
◆土地類別：棕地
◆定義：由農地改作其他用途的土地
◆總面積：1,300-1,521公頃*
◆較易收回面積：540-1,240公頃*
◆收地困難：
i)部分已納入政府規劃的中長期大型發展項目中
ii)棕地分佈相對零散，只能興建 較細規模的屋苑
iii)難以安置在棕地上的作業者
*民間團體研究
棕地多物流存倉 重置租戶最棘手
香港文匯報訊（記者 明其道）隨着本港農業式微，不少農地已租予他人改作倉庫、貨櫃場或車房等需要重型機器操作的用地，即俗稱的棕地。棕地從業員的業務需要較大空間，另覓新場所的難度甚高，有棕地作業者向香港文匯報記者表示，憂慮政府落實棕地收地計劃，令營運者被迫結業，影響逾十萬名從業員。安置就成為收回棕地最棘手的難題，以涉及50公頃棕地的古洞北／粉嶺北新發展區為例，該區由10年前重啟規劃至今仍未正式收地，原因除了地主的賠償問題外，重置受影響租戶亦絕非容易。
以佔地707公頃的洪水橋發展區為例，當中涉及不少棕地，李先生租用其中一幅佔地25萬平方呎棕地，經營建築材料公司，1999年起又租用棕地作倉庫，存放大型建築材料，例如長20米的鋼鐵。他近10年不斷另覓合適場地搬遷，但始終未能找到與現址面積相若的土地，而且市面上部分短期租約的地契難以更改用途，令他要搬公司舉步維艱，他批評政府忽視業界需求。
業界怕租金貴 器材大難「上樓」
新界倉庫及物流業經營者聯會主席徐位建指出，政府至今未公佈何時及如何收回棕地，令業界非常擔心。早年政府曾建議興建多層大廈安置棕地的作業者，但行內的大型機器根本難以「上樓」，加上大廈的租金勢必較高，業界難以負擔。他估計行內約有十萬存倉物流經營者及從業員，擔心收地令他們的生計不保。
十八鄉鄉事委員會前主席梁福元建議，政府在每區物色閑置的農地改劃為棕地，暫時安置受影響的作業者。
梁福元：呎價1100元 能購近半祖堂地
香港文匯報訊（記者 明其道）新界原居民族群手持的「祖堂地」是其中一個經常引用《收回土地條例》收回的土地類別，自言擁有少量「祖堂地」的十八鄉鄉事委員會前主席梁福元，接受香港文匯報專訪時維持去年向政府開出的「叫價」，即每平方呎「祖堂地」的收地賠償為約1,100元，據他了解，此收地價能吸引近半「祖堂地」持有人賣地，料可釋放近千公頃新界土地。
目前政府在發展新界時，若農地(包括「祖堂地」)涉及私人業權，政府會按該幅地所處的地區劃分為甲、乙、丙及丁4級，向業權人發放不同金額的賠償，以甲級農地為例，基本定價為每平方呎1,124元，若鄰近新市鎮、屬全港性主要工程的地段，或屬於市區農地，收購賠償金額提升至1,348.8元，而乙、丙及丁級的農地每平方呎賠償金額則分別為843元、562元及337.2元。
梁福元本身亦是「祖堂地」的持份者之一。他直言，自己和大部分原居民（土地持有者）普遍願意配合政府收地建屋。不過，但「底線」是所有農地劃一按甲級農地計算方法賠償(即每呎1,124元)，只有鄰近市區的「祖堂地」賠償價才稍為提高。
他解釋，政府收回有關地區的土地建屋後，私樓樓價動輒每呎一兩萬元，「如果(樓價)幾百元，麵包價同麵粉價會唔會差得太遠？無我哋啲麵粉，政府點起樓？」
梁福元去年已提出有關「叫價」，惟政府至今仍未與他聯絡，但發展商就繼續物色農地，「政府一日無動作，發展商就一直壓價，好多農地都係兩三百元一呎被發展商收購咗。」梁認為，港人住屋的深層次矛盾問題，某程度上引發過去3個月的反修例風暴。
可短期內釋近千公頃地
不過「有心唔怕遲」，梁福元指出據其了解，若以逾1,100元一呎收地，近一半新界農地持有人願意售予政府，引起司法覆核的機會較低，相信短時間內能釋放近千公頃新界土地，解決短期房屋用地的需求。
至於另一半拒絕讓政府收回的「祖堂地」，梁福元建議政府可透過「公私營合作」模式，或用Letter B「換地權益書」利誘地主放棄業權，「如果上述3個方法原居民都唔滿意，先至去法庭提出司法覆核，但佢要承擔風險，如果輸咗，個賠償價隨時無咁高。」
有地主等升值 「換地證」更吸引
香港文匯報訊（記者 明其道）各取所需是收地賠償的宗旨，對於地主來說，定額賠償以外，部分人或看好前景，或更需要俗稱Letter B的「換地權益書」，新界總商會會長張德熙在港英年代就選取Letter B，他形容地主更有彈性，「最近和很多處理祖堂地的司理討論過，好多都認為將來手上的地會變成新市鎮、商場，潛在價值絕對遠高於政府出手的約1,000元一呎，所以政府同他們講價是永遠傾不成，換地仲有得諗。」
張德熙口中的「換地權益書」制度，早在港英年代採用，當年政府為減低收地的現金支出，想出該做法。運作原理是，私人地主被收地時，在現金賠償與Letter B之間二選一，當選取Letter B就猶如選取一張認股證，日後政府出售其他地皮時，地產商除了要付地價，亦要向這些私人地主收購指定數量的Letter B，作價就由地主與發展商洽商，但普遍較政府賠償價高。「比如政府日後賣中環地，8成地價用現金付、兩成要Letter B形式，發展商為求投地成功，譬如中環塊地地價一萬蚊一呎，咁就用呢個價向農地地主買Letter B，地主收到的賠償變相比政府賠償價高。」
張德熙向本報分享其家族亦曾因Letter B獲利，他憶述其家族以前在沙田有數幅農地；1952年，港英政府為發展新市鎮需要進行收地，推出「換地權益書」吸引地主放棄業權，他解釋：「當年和現在一樣，大家（土地擁有者）聽到要發展成衛星城市（新市鎮），雖然我們擁有的只是農地，但正常的補償價(不吸引)，誰願意將幅地給你（政府）？」
不過，「換地權益書」打破當時的困局，「1970年，華懋想投地發展沙田好運中心，政府要它收購換地權益書，『小甜甜』（已故華懋集團主席龔如心）親自來找我們買換地權益書，我們自然用市價賣權益書畀她，獲利唔少。我們經常笑言，農地加個廁所（當年每塊農地一般有個公廁）隨時換到好運中心一間舖。」
張德熙倡「兩條腿走路」
張德熙建議現屆政府若要引用《收回土地條例》收地，可兩條腿走路，部分個案根據現行的定額賠償機制處理，其餘則發「換地權益書」。他解釋，若劃一以甲級賠償價收地：「就算政府肯，好多非持份者(公眾)都未必接受，有些公眾會問為什麼要『益咗』原居民；但若按四級制賠錢，又到原居民唔肯。 如果能用換地方式收地，原居民可以對地價上升有期待、市民亦可減少官商勾結、官鄉勾結等嫌疑。」
他建議，政府可調整換地權益書的價值，鼓勵原居民盡早將地皮售予政府：「比如同一塊地，2020年只要10萬呎就換到一份換地權益書，到2022年就要12萬呎才換到。愈早賣，價值愈高，大家（原居民）自然會快快放地。」
話你知：收地恐遇「覆核」 「阿公子孫」難尋
新界地除了農地，還有棕地、「祖堂地」等類別，雖然賠償價一致，但各存有不同的收地難題。以棕地為例，它是指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的土地。根據土地供應專責小組去年12月提交的報告，全港棕地共1,300公頃，佔香港土地總面積約1%，其中540公頃已納入政府中長期大型發展規劃項目中。由於大部分棕地都屬私人擁有，政府須引用《收回土地條例》，除了可能要面對司法覆核挑戰，專責小組亦明言發展棕地存有其他困難，包括未納入規劃的760公頃棕地，分佈相對零散，而且安置棕地作業者困難重重。
發展局局長黃偉綸今年2月曾表示會就棕地發展展開研究，評估該760公頃棕地的發展潛力，優先找出具房屋發展潛力的用地，跟進研究，惟至今仍未有結果。
至於「祖堂地」又稱「阿公地」，意指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地，業權人涵蓋該族群所有有血緣關係的男丁。原先是一個族群用來出租田業，將所收的租金分給該族群的男丁，相關的租賃事宜、核數等工作由「司理」負責管理。據了解，現時全港約有近7,000個祖堂，選出的司理都記註在民政署的名冊中。根據《新界條例》，若要出售「祖堂地」，既要司理肯首，也要當區民政事務專員同意，但最棘手是不少祖堂規定，出售公家田產需要所有持份男丁同意才能執行。由於部分新界原居民早已移民外國，要收集所有男丁同意，是一項浩大工程。加上，不少祖堂的後裔分散各地，早已無人打理田產，甚至司理一職也懸空多年，要重新組織該族群也不是易事。 ■香港文匯報記者 明其道