【按揭熱線】按揭三寶-劏房篇

2019-10-30

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明

終於來到按揭難題最終章，除凶宅及樓齡高外，承造劏房按揭亦是令不少置業初哥觸礁的陷阱之一。在電視劇入面，林老闆將單位劏開一間間小房間，再租給形形色色的人，這樣的設計是否合法呢？

「劏房」易與「分契樓」混淆

首先我們要先了解「劏房」的定義。根據屋宇署資料，「劏房」意思是「分間樓宇單位」，即指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。最重要的是，「劏房」的每個單位沒有獨立的業權。此外，「劏房」亦易與「分契樓」混淆，「分契樓」除涉及單位間隔上的分割，更牽涉單位業權上的分割，分契手續需由測量師入則，再交給律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，可以有效文件為依據自由買賣或出租，所以「分契樓」要承造按揭相對較容易。

而一般銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守，並不是每間銀行都接受。如有業主打算將整個單位連租約出售予買家，買家要留意單位有否違反屋宇署的要求，例如過度改裝變成「僭建」，亦要留意有關建築、消防法例，阻塞走火通道、排水及通風系統受影響等都有可能影響其按揭申請。為保障利益，有需要時買家可查看批准圖則及實地視察，甚至可考慮聘請認可人士證明單位沒有違規工程，避免日後惹上法律責任，及申請按揭時大失預算。

銀行承按大多上門驗樓

現時仍有小部分銀行願意承按劏房樓盤，但由於劏房多位處於舊唐樓內，甚至部分位於工廈內，要注意承造按揭的單位必須為住宅用途的樓宇而非工業樓宇。另外，銀行為保障自身利益，對劏房的審查較為嚴格，很大機會委派估價行視察單位及驗樓，因此連租約的單位需注意安排。

如劏房單位是連租約放售，銀行不會視作自住，按揭成數最多只有五成。而由於劏房風險及樓齡普遍較高，按揭息率未必能做到最優惠，比普遍的按揭息率或增加半厘以上。按揭年期亦有可能縮短，假設樓齡已達到60年，銀行或只會批出15年至20年按揭，買家宜預留更多的資金作首期。

買賣劏房程序及業權複雜，置業初哥要小心跌入置業陷阱，購買此類物業前宜諮詢律師意見，了解單位業權是否完整，以免影響日後轉售。

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