張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
自6月份起，工商舖市場正翻起一股淡風。
中原（工商舖）數據指出11月至27號只有203宗工商舖成交，成交額也只是29億元。基本上這跟10月份金額持平，但是成交宗數反而多出10宗，顯示11月平均交易金額更加走低。
今年內工商舖成交量和成交額都從4月起持續走低，從高峰期逾800宗、至7月份400多宗、至9、10及11月份月約200宗，而成交額則同樣地由9月的210億元（高峰月）到連續10月、11月的不足30億元。總體來說，「反修例風波」已嚴重嚇窒香港工商舖交易活動，不單是宗數大幅回落，且缺乏大手成交額的交易，反映工商舖投資被「急凍」了。
發展商看好商業前景
11月最後一周，特區政府宣佈正式批出香港史上總地王。新地成功以約422.3億元投得高鐵站上蓋的商業地王，再加上建築成本及其他相關稅費，預計投資總額不少於650億元，回報期不少於二十年。如果以地契總建築面積計算，則平均成本為每方呎20,500元以上。以現在同級數的寫字樓和商場舖位估算，呎租不會低於70元，則投資回報率不低於4%。讀者注意這還未計算商業大廈的普遍「發水率」和商場舖位租金高於辦公室。結論是除非香港經濟中長線不景，則本項投資回報率仍高於現時的商業回報率。
縱然是這樣分析討論，現實上香港房地產開發商具備如此雄厚財力、穩健財務及豐富的工商業物業運營和管理經驗確是寥寥可數。新地成功獲得高鐵地王更是別具意義，前後已盡攬機鐵、地鐵及高鐵三大主要運輸系統的商業上蓋，完成香港主要核心商業地主的霸業。無論如何，這項交易顯示香港主要開發商對本地商業活動長期看好，並且在整體工商舖物業跌市中定下最新的價值指標，為未來市場打下「強心針」。
港商業地仍「有價有市」
反對言論每每把422億元成交額相比高峰期的逾800億估算。筆者大膽指出，根本上這些歷史性的高價估算是未計算今年世界和中國經濟的變化，包括中美貿易戰「似完未完」、中國經濟「悄悄地」進入轉型過渡期、香港半年間的社會風波經濟影響「浮出水面」、全球貿易戰把貿易活動急速降溫等等負面因素。
今番成功批出高鐵商業地王正反映香港土地仍然稀缺、而且是「有價有市」，基本面縱然有些走底但仍然有保證。
12月初財政司司長宣佈香港經濟步入投術性衰退，預算全年錄得負1.2%增長，是自從2003/04財年後首次浮現財政赤字。縱然本地財金官員告訴市民2019年不景，但是國際經濟分析組織則未有看淡明年經濟表現。國際貨幣基金（IMF）和標準普爾（S&P）都分別預計明年香港經濟衰退會「軟着陸」，並且分別預算有0.2%至1%輕微增長，主要是由私人消費、服務業（尤其金融業）、專業服務業等等持續平穩復原的有機拉動。
樓價有序調整利經濟
其實也不是全是空話。的確社會運動爆發半年來，港股市場一直維持平穩發展、港樓市場一手成交量見今年新高等等。阿里巴巴近期逆市成功回流香港股市市場，並且有機會幫助香港重奪全球IPO王座。在美國打壓中國大形勢下，不少在美國上市的中國市場會回流香港股市市場，未來香港IPO集資市場肯定一片興旺，鞏固香港股市市場全球集資中心地位。作為房地產界的資深一員，筆者感覺到今番香港地產價格和租金向下調整，對整體經濟未嘗不是好事。以往日子，香港連續獲得全球商住物業的價格前列地位，對整體經濟發展不是好事，逐漸地香港損失競爭力。房地產的景氣也令投資者只顧「炒樓」，對其他行業缺乏興趣。大家注意房地產應該是輔助行業，更不應是經濟支柱工業，長期下去會令百業不振。房地產價格有序調整會催生租金向下，令經營者成本降低，未嘗不是商界的佳音。
今番樓價的有序調整肯定有利特區的持續經濟發展，各項基建復修增長未來GDP；正是經濟嚴冬下一股暖流，也是未來衰退中的一線曙光。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。