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二手十大屋苑 估值全線下跌

2020-11-22
■香港仔中心低層438方呎單位最新估值較8月跌5.5%。 資料圖片■香港仔中心低層438方呎單位最新估值較8月跌5.5%。 資料圖片

銀行審慎收緊估值 疫情隱憂恐更保守

近日市場不斷出現蝕讓盤,反映樓市正在調整,銀行估值也在收緊。香港文匯報所追蹤十大屋苑網上銀行估值,發現接近全線下跌,以港島區物業跌幅最明顯,例如香港仔中心估值跌幅高達5.46%。有按揭代理指,在九成按揭帶動下,千萬元以下物業估價得到支持,跌幅較大碼屋苑輕微,但提醒成交稀疏的小型屋苑有機會偏離成交價約3%至4%。此外,第四波新冠肺炎疫情爆發隱憂,銀行對物業估值及審批貸款或更為保守。

■香港文匯報記者 黎梓田

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,最近物業估值下跌表現主要分兩種,大碼(1,000萬元以上)物業跌幅有3%至5%,而細碼(1,000萬元以下)物業則只有1%至2%跌幅。他指,估值跌幅明顯物業主要集中在大碼屋苑及豪宅,相信是因為九成按揭條件下帶動1,000萬元以下物業的交投。

1千萬以下物業影響較小

曹德明指出,如果想「估到價」機會大些,最多成交量的是大型屋苑。如果是成交稀疏的單幢樓,估值有機會低於造價約3%至4%,但如非要買不可,最好有2至3個月的同屋苑成交期,方便銀行估價時作出參考,又或者預備更多首期。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,屋苑估值窄幅上落維持數個月,幅度約在1%至2%左右,但不認同估值有下跌趨勢。雖有減價個案出現,但數量不多,而且有需求支持,因此樓價仍跟年初保持同一水平。

經濟疫情隱憂致「保守」

王美鳳認為,本港經濟在面對疫情出現隱憂,而第四波新冠肺炎疫情爆發可能隨時出現,故銀行在審批今年內提取貸款的按揭時均會較保守,但不影響明年提取貸款的按揭申請。但如果失業率再上升,相信銀行在批核貸款時會再提高警覺性。

王美鳳又表示,銀行對物業估值下跌,主要因為各大屋苑成交基數細,出現數宗低價成交後便會拉低屋苑整體估值,但隨虓s盤帶動樓市以及用家需求支撐樓價,料第4季銀行估值牛皮,在窄幅之間上落。

估值跌幅最大的香港仔中心,最近出現估價不足個案。據土地註冊處資料,屋苑J座中層3室,面積448方呎,近期以680萬元易手,呎價15,179元。中銀香港對上址估值為640萬元,估值較成交價低約5.9%。

美聯物業范浩銘表示,受美國大選局勢未穩及本港疫情影響,太古城本月暫錄約12宗買賣,較上月同期約17宗略減,平均呎價19,426元,大致持平。范浩銘表示,剛錄同區用家斥1,480萬元承接723實呎泳池及海景優質單位,呎價20,470元,為市價。

大好友林奮強劈價沽貨

正當大批買家入市新盤、新冠肺炎疫情面臨再次爆發危機之際,連被稱為「樓市大好友」的前行政會議成員、香港黃金50創辦人林奮強趁高位出貨。消息指,大埔聚豪天下單號屋,原叫價3,000萬元,終劈價至2,768萬元易手,按該宅面積2,706方呎計,呎價10,229元。資料顯示,洋房由興佳發展有限公司於2004年以約1,560萬元購入,公司董事包括林奮強及其妻蘇載玓,現賬面獲利1,208萬元或77%。

值得留意是,林奮強過去數次出貨均為樓市出現危機之時,早在2008年金融海嘯後連沽3幢聚豪天下洋房,合共套現約6,260萬元,全部獲利離場。而今年3月疫情爆發初期亦曾減磅,以約2,600萬元沽出九龍站擎天半島一伙3房單位,持貨16年賬面賺2.9倍。

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