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按揭熱線:剖析「物業估價」


http://paper.wenweipo.com   [2013-05-17]     我要評論
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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓

 準買家普遍關注「物業估價」問題,究其原因,銀行會根據物業估價及按揭申請人的還款能力審批按揭貸款,當中的「物業估價」跟隨市況波動而經常有變,甚至與業主的叫價有出入,影響按揭貸款金額,以致交易無法順利完成。

 一般而言,銀行審批按揭前會委託3間,甚至4間至5間專業測量師行先為物業進行估價,並根據物業的坐向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,買賣雙方亦可因應「物業估價」作為議價之基礎。近月樓市成交價量出現調整,今年4月,整體物業註冊量僅錄得4,382宗,不但較3月下跌三成,更創1991年以來的第四低,除此之外,根據最新的「樓價走勢圖」資料顯示,4月以建築面積計算的平均呎價報7,202元,按月微跌1.3%,樓價已連跌兩個月,累計下調2.2%,令市場關注「物業估價」再次出現變化。

 事實上,由於二手樓業主叫價仍然強硬,僅個別放寬議價空間,因此在部分高價成交的支持下,現時整體物業估價仍相當貼市,尤其是成交量較多的大型屋苑,僅出現少許差距。當然,向來成交並不活躍的單幢式物業或唐樓,在淡市之下,估價不足問題會相對較為明顯,連同金管局持續收緊住宅物業的最高按揭成數措施影響,令準買家可獲取的貸款額下降。

單幢樓唐樓影響波幅大

 以本公司按揭個案為例,譚先生以成交價425萬元購入長沙灣道一個單幢式物業的低層單位,原本欲申請50%按揭,不過鑑於估價低於成交價,最終銀行只批出48%,按揭申請人需要支付差額,因此要多付2%首期,才能成功上會。筆者認為,畢竟買賣物業涉及巨額金錢,要避免估價不足的問題出現,建議準買家入市前,可考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,以及計算個人可負擔之首期及供款能力,確保上會萬無一失。

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