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2015年5月8日 星期五
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「綠置居」一舉數得


香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

特首《施政報告》提出《綠表置居》(下稱「綠置居」計劃)先導計劃,把整幢公屋出售予綠表申請者,房委會作出跟進,剛通過執行細節。綠置居計劃為有興趣的公屋住戶提供選擇,可循計劃購入新公屋單位,同步把舊單位交回房委會,重新編配給輪候者,一舉數得,既幫助公屋租戶置業成為業主,又有輪候者獲得上樓,亦有助於房委會收回部分資金,有利於房委會財政周轉。

從傳媒披露的訊息中看到,「綠置居」的執行細節盡量跟隨居屋的安排。比如設五年不准轉售期,當局提出提名制度,由業主物色綠表買家向房委申請提名,房委表明會作回購,除了綠表買家外,還可以是白居二人士,但透過特快公屋編配計劃獲配公屋人士,入伙三年內不得申請。「綠置居」於購入五年後,則如同居屋做法,經補價後可於公開市場買賣。轉售的定價方面的規定,業主購入兩年轉售,限以購入價作定價。至於三至五年間轉售,需經房署評估市值再扣除買賣時的折扣。

關注訂價機制和折扣方面

「綠置居」是一項資助置業計劃,公屋戶是主要受惠者,原則上理應得到廣大群眾支持,但在執行環節上不是毫無爭議,現時有不同意見的主要在於訂價機制和折扣方面。

新一期居屋以市價七折發售,有11,500戶綠表申請,爭1,300個配額單位,大約超額8倍,數字上反映公屋戶相當部分負擔能力較高而又有置業的需求。房委會定負擔能力以四人家庭申請公屋的入息限額(即25,250元)為基準,按揭供款與入息比例為40%,估計一半單位為符合條件的申請人所能負擔。有消息指「綠置居」訂價可能是市價六折,但房委會資助房屋小組主席黃遠輝說,暫未有具體訂價建議,原則上應會較居屋為低,但最少要收回成本,亦會考慮地點。

宜不低於建築成本作底線

依筆者的看法,所謂市價訂價,除了考慮地點之外,更應考慮公屋質素與市場上一般私樓有差距。再者,公屋定位在居屋之下,故此折扣亦應比現時居屋訂價所採用的折扣大。因此有人說「綠置居」訂價應該「折上折」亦並非不合理。作為先導計劃,缺乏經驗作參考,筆者認同「綠置居」訂價應起碼應以不低於建築成本作為底線,但計算建築成本本身亦有學問,比如應以該有關樓宇真實建造標價計算,還是以最新建築指標呎價申算計價?這兩者在時間上有建築期的差距,現時建屋造價攀升,一般以日期較後者為高。另外,是否應計入房署管理建造該項目的專業人士成本等,這些現時都未有定論。從專業角度看,或許應以真實標價,加上一個反映建築期間造價變化的指數及業內常用的百分比作反映專業人士費用,來作為建築成本的參考。

「綠置居」現時只是推出先導計劃,日後還可以調節各項安排,現階段大家在大原則上應支持計劃,筆者認同在訂價優惠上要適當平衡各方面持份者的考慮,既要顧及公屋戶的負擔能力,還要通盤考慮對其他資助房屋計劃的影響。待當局公布「綠置居」計劃第一批公屋地點後,便可更具體分析其訂價及折扣。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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