[2001-09-04] 文匯社評：緩和樓市供過於求方向正確

　政務司司長曾蔭權昨日舉行房屋政策記者招待會，宣布採取停售居屋十個月、檢討申請者入息上限、增加置業貸款等措施，解決住宅供過於求的問題。政府能接納民意，從善如流，大受居民歡迎。所有實事求是的人都看到，為了穩定香港的經濟，政府採取了許多措施，提高市民的信心，減少一些無效率的公營部門的供應，避免資源錯配浪費，推動經濟復甦和產業轉型。現時政府處理經濟事務的方向是正確的。

　香港住宅價格不斷下跌的原因，是九七年前港英執政遺留下來的「攤子」所造成，當時港英政府限制樓宇和地皮的供應，使每年的樓價上升一成半到三成，同時也推高了工資，當地價到了高不可攀的地步，就必然會出現大調整。九七年之前，公營部門和私營部門都對將來樓市非常樂觀，全力全速增加住宅建設，而樓宇的建築周期約四五年，供過於求的情況終於在近年出現。與此同時，香港受金融風暴和世界經濟一體化影響，居民失業上升，收入減少，飯碗朝不保夕，買樓意慾大降。一方面是住宅供應量大增，一方面是買家越來越少。此時再繼續把居屋推出市場，只會令私營物業價格大跌，使更多的小業主變成負資產人士，連鎖反應之下，銀行的按揭資產亦會出現大量壞賬，影響香港金融穩定，也嚴重損害香港的消費意慾。所以政府的政策是從大局出發的，可令香港各方都得到好處，即使是沒有能力購屋的市民，只要香港經濟情況不再滑坡，他們的就業機會自然會多些，工資收入也會穩定一些。

　在此艱難時刻，香港各階層人士同坐一條船，利害與共，停售居屋對各個階層都有利，若把穩定樓價的措施硬說成是向富有階層叩頭，是完全沒有理由的。

　當然，政府採取局部的措施並不能改變全球經濟的大氣候。樓宇的價格受各種因素制約，這涉及香港人的收入水平和出口業績、香港的移民政策、香港的匯率水平、香港產業轉型的速度、香港與廣東的物業地產的價格發展對比等等。港人在八十年代和九十年代，年年加薪在百分之十左右，通脹率很高，所以足可支撐樓價逐級上升，今天則企業裁員減薪，連續幾年出現通貨收縮，購買物業保值的客觀需求不再存在。近年來，有人支持無證者賴在香港爭取居留權，每年從內地有五萬人來港，多數都是低收入低文化人士，有些人來港之後便要申請綜援，而內地專業人士和擁有大額資產人士則被限制入境，這當然對穩定樓價沒有任何幫助，反而增加了對公屋和福利的需求。倫敦同樣是國際大都會，由於富有人士不斷搬入倫敦，倫敦房產價格企穩，物價壓力之下，低收入人士紛紛搬出倫敦，但香港沒有倫敦那樣的人口流動機制。近十年來，港元因為聯繫匯率的原因，不斷跟隨美元升值，作為港元資產的住宅物業其實也在升值之中，但香港的出口業競爭力下降、業務收縮，港人賺得的金錢減少，故買樓的購買力也在下降，所以樓價下滑抵消匯率升幅。假如香港產業轉型加快完成，人人充分就業，人人都加薪，香港的物業就會重返上升軌道；如果轉型速度太慢，步履蹣跚，那麼樓市復甦的速度就會慢如蝸牛，調整期也變得特別漫長。

　近二十年來，中國開放改革成功，經濟蒸蒸日上，內地人民財富不斷增加，內地商品豐富，價格低廉，吸引香港人紛紛北上投資創業、購置物業。所以，把香港的住宅價格的變動，說成是居屋供應過多一種因素所造成，是不夠科學的。

　當然，在全球經濟一體化的浪潮之下，香港住宅價格高過深圳十倍的情況不可能長期維持。從長遠來說，要想香港的物業價格走上健康持續發展的軌道，香港就不能再以「大香港主義」處理港粵經濟合作問題，令香港逐步變成孤島。應該看到粵港兩地的經濟關係已經發生質量的變化，香港依靠內地的因素越來越多，內地依靠香港的因素逐步減少，香港應該作出主動，同廣東省磋商兩地經濟合作問題，兩地城市功能各有分工，揚長避短，互補不足，避免產業重疊，惡性競爭，香港才有持續繁榮的前途。