[2002-08-24] 文匯社評：政府須控制「地」出多門

　香港新樓盤雖出現認購熱潮，但熟悉行情的地產界人士指出，住宅地皮已出現了供應過多、積水難消的局面。李兆基先生更認為，目前市場上積壓待售的住宅單位供應起碼兩年才能消化完畢。

　政府和公營部門推向市場的土地出自八個渠道，「地」出多門。公屋、居屋、農地轉住宅、工廠轉住宅、船廠轉住宅、地鐵上蓋地、九鐵上蓋地、政府公開賣地等。補地價為地產商取得土地的主要來源，所以，政府雖減少賣地，市場供應量仍沒有減少。每年五千個居屋的推出，更加同私營地產商爭奪市場。最近，地產商為推銷存貨，在西九龍、馬灣、東涌大劈價，努力促銷，已形成了樓價下調的壓力。樓價不斷下調，造成的殺傷力極大，一是使更多新任業主變成負資產，二是使更多的正在供樓的中產階級失去消費意慾，三是使銀行的按揭資產變壞，使二手樓市更加淡靜，難以進行買賣，磚頭變不了現金，四是裝修、建築業失業率更高。

　香港消費者和投資者的信心已經很弱，若此時再提出改變土地樓宇用途的建議，將會對虛怯的地產市道帶來巨大的打擊。上次港交所的「五角除牌」諮詢文件，引起了細價股的股災，便是漠視了市場人心脆弱而魯莽行動的結果。前車可鑑，地產領域絕對不宜再有新建議出台。

　近日，有人建議將工廠大廈變為住宅用途，以免工廈空置。這種建議出發點雖好，但卻對地產市道缺乏全面評估，不知道此舉之殺傷力有多麼嚴重。目前，荃灣、大窩口、葵涌、觀塘、新蒲崗、港島南區都有許多工廠大廈空置，如果允許變為住宅，將等於四至五年的住宅供應量，勢必加劇供過於求的局面，樓價將會再大跌。政府最近才採取了減緩地皮供應的政策，更加不宜考慮將工廠變住宅的建議。這猶如江河水漲到了警戒線，再突然在上游水庫放水排洪，下游焉能不成災？

　事實上，香港住宅地皮供應門路太多，亦反映了管理體制的弊端，住宅地供應牽動千家萬戶利益，是敏感性的商品，一定要有宏觀集中的調控機制，「一個針孔」處理，不能讓下面的部門根據本單位的好惡利害作出處理。兩鐵近日都在批出上蓋土地計劃，以便資金回籠，加快鐵路新線的建設，降低利息開支，從公司運作而言，無可厚非；但從小局出發的推地步驟，未必同政府穩住樓價的總政策相配合。理想的辦法，是由兩鐵發行零售債券籌措建設基金。

　當前，保持樓價穩定，有利保住香港經濟元氣。所以，政府宜統籌當前各種可能推出市場的土地數量，避免供過於求情況加劇。要做到令行禁止，才可以在不景氣中鞏固市民對土地供應的信心。