[2002-08-29] 「北上」：從投資轉向生存
■陳勁松
當董建華先生和香港政府高層一再向香港的年輕一代教路北上時，「北上」這個原來令香港一度非常反感的詞兒（因為原來曾討論過要在羅湖收「離境稅」），就成了目前媒介的新歡。
深港兩地的房地產界一向對港人北上，持兩種相左的意見，一方面取消外銷、國民待遇；另一方面擔心房價一步步脫離「兩制」向「一國」靠攏。因此談深港一體化、「深圳居住，香港上班」、口岸二十四小時通關、西部跨海大橋等等，往往是深圳熱、香港冷。這次突然間情況發生了變化是什麼原因呢？
現在「北上」是無奈的選擇
直到九七年，香港人北上是主動的和自願的。那時的港人（港商）或投資辦廠或轉移生產線，或在上海、北京的繁華地段矗立大廈，無一不是從成本和投資角度考慮。金融風暴後，一系列的客觀環境和主觀政策實施結果的惡化，港人重新考慮「北上」問題，已經從「成本、投資」概念轉向「生存和發展」。
也就是說，單從「成本、投資」角度來看，該「北上」的早就「北上」了，比如我們在上海、北京、深圳早已經看到了「嘉里中心」、「新世界廣場」和「恒基中心」；目前的「北上」則有著最為本質的理由——人均GDP26,000美元的大都市，內需乏力，外部環境惡化。維持經濟增長則必須進行大步調整，而「北上」就成為了一種必然，而這個必然多少帶著無可奈何的意味。
說句實在話，香港地產商進入中國地產界是從八十年代開始的，他們在北京、上海和深圳為當地的城市面貌和地產發展樹立了國內同行學習的典範（如北京國貿、深圳地王），但從來沒有對大陸同行構成威脅或競爭，原因也離不開港資地產商的「成本—投資」理念。
他們原本就不是打算「找快錢」的，他們建造的樓宇特徵非常明顯——繁華地段、高檔用料、以租為主、長期回報。而在這個領域，大陸聰明的地產商則幾乎不沾邊兒，大陸地產商搞的是另一套——低成本、快回籠的模式，比如「四季花城」、「現代城」等，港商也不會、不敢或不在乎玩兒。
因此，大家「井水不犯河水」各走各路，但進入二十一世紀，情況發生了變化——香港地產商要過界了。
最為明顯的是「高檔豪宅」市場，香港地產商逐漸從遠離人群的別墅開始進入豪宅社區的開發，這可以從幾個大的發展商土地儲備中得到證實。十年前叫「狼來了」，他們沒有動作，十年後他們則真刀真槍地來搶奪這塊利潤最豐厚的市場了。原因也正是基於他們的「生存——發展」理念的確立。
香港地產商要搶大陸同行生意
其實「狼來了」也並不怎麼可怕，只要狼不吃本地的羊，而本地的羊還能吃人家的草。原來打定主意掙香港人錢的，其實正是深圳本地的開發商，這方面最成功的是「小戶型口岸樓盤」，然後就是「度假概念」的遠離城市的郊外盤。這些樓盤的買家多是香港中低收入的一群，這群人非常穩定地佔據著深圳和珠江三角洲不超過百分之十的比例。
如何擴大「港人置業」比例呢？如果比例不能擴大，或者說港人客戶定位不能提升，那麼香港地產商在內地開發的項目就必然要搶大陸同行的生意。
於是「二十四小時通關」、「地鐵接駁」、「西部通道」等又提起來，為營造「深港二十四小時生活工作圈」而努力。這是可預期的現實還是對未來的幻想呢？
事實上深港的「過關」和交通與十年前相比已經大為改善了，筆者曾經經歷過九十年代初在羅湖打「蛇餅」過關要四小時的故事，現在即使是公眾假期也不會超過半個小時了。這些條件的改善，並沒有使香港的主流中產階層開始在深圳安家，新界的樓宇價格下跌與其說受深圳的影響，不如說受金融風暴的影響，這一點大家都心知肚明。
那麼過關再快一點，是不是就有質的飛躍？筆者並不贊同。說到底，硬件只是一個方面，如果在教育、醫療、社會保障體系和治安衛生等軟件的「一國兩制」繼續維持，主流香港人就不會把家安在深圳。而香港的「新移民政策」的轉變，則完全可能將深圳最富有的階層轉而把家安在香港。
香港地產商之所以紛紛支持「二十四小時通關」等政策，無外乎是看到了這一點，雙方交流的增加，絕不會令香港的地產價格下跌，反而會使新的租客和買家進港，目前香港酒店業的繁榮正基於大陸源源不斷的客流。
豪宅市場當然有一部分是香港買家，但並不是主流，香港地產商介入豪宅市場必然要將定位取向大陸客。至於香港失業人士或年輕一代將工作的地點轉向大陸，這是另外一個問題，他們要在大陸工作，尋找事業機會，主要為了掙錢，會否在大陸安家，目前言之尚早。
筆者曾目睹一隊七八歲的孩子背著大書包，清晨在海關排隊過關去上學，這樣的場面令人感嘆，這是不人道的，相信大多數家長也不會這樣選擇。
兩地地產商相爭鹿死誰手？
既然香港地產商要介入本地客戶的競爭，我們是不是處於弱勢呢？時過境遷，如果他們十年前介入，香港地產商則絕對的強，可是近十年大陸發展商已是今非昔比了。
首先在產品設計方面，由於國內設計市場業已開放，國際一流的設計公司在大陸的活躍程度甚至高於香港，可以說設計資源平台大家無甚差別；其次在建材和設備方面，十年的發展和借鑒，國內可用的材料或者所見過的東西也基本上不輸於香港了；營銷和推廣中，當4A廣告和香港、台灣的專業代理商已登陸好幾年的情況下，我們也相當熟悉了，而且在大陸的營銷戰中並不處於弱勢；在針對本地客戶的文化和觀念方面，在工程成本進度控制方面，在項目程序和開發程序方面本地企業則有著明顯的優勢。
我們唯一不足的地方是實力——專業實力和資金實力。這方面的弱，有時是致命的——比如在市場周期的下坡階段，人家可能只是投資回收期的問題，我們則可能爛尾。
職業經理人，專業的團隊和龐大的資金支持是實力的體現，相當多的開發商沒有意識到這將是未來競爭的關鍵，目前開發商的投機心態仍然是主流，如果不加以重視，我們可能贏在眼前，輸在長遠。香港地產商會不斷增加土地儲備（利用資金優勢），不斷將市場撈過界（基於專業團隊），而且不斷地本地化運營（基於職業經理人）。
當「北上」成為一種風潮的時候，在WTO已進入門檻的時候，勝負尚無定論，一切都把握在自己的手中。 （原載深圳《萬科周刊》第三百九十三期）
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