[2002-09-20] 文匯社評：屋賤傷港　房策須明

　近兩個月以來發展商劈價求售新盤，新一輪的樓盤減價潮一浪接一浪，樓價尋底未完，這反映樓市已陷入極為嚴峻的困境。匯豐銀行主席艾爾敦認為，發展商調低新盤售價以及利率趨跌，市民更加不會急於置業，樓價仍有下調壓力。

　本港四大發展商的土地儲備、兩鐵一局及居屋存貨等，在未來五年可提供十六萬個單位，足夠市場消化十二至十五年。在龐大供應來源之下，發展商擔心愈往後屋愈賤，所以爭先恐後劈價推盤，使樓價不斷下跌。樓市消化力本來就弱，劈價推盤更使樓市吃滯。同時，發展商亦趁樓價低企，加快補地價令農地、工廈等地轉為住宅用途，增加樓市供應量，進一步推低樓價，使市場進入惡性循環。香港樓市低處不算低的趨勢，將使整體經濟承受巨大的殺傷力。

　香港樓市自金融風暴以來一蹶不振，不僅難有起色，而且每況愈下，除樓市泡沫破裂的後遺症影響外，政府的整體房屋政策不明朗是一個重要原因。政府正在全盤檢討整體房屋政策，並將於今年底完成長遠房屋政策報告。我們希望，政府的長遠房屋政策，要徹底改變過去那種混混沌沌、雜亂無章的狀態，也要避免頭痛醫頭、腳痛醫腳的做法，應該在指導思想上明朗化，在政策框架上有序化。否則，房屋政策若再延續混亂狀態，樓市將繼續下滑，整體經濟也將欲振乏力。

　首先，明朗的房屋政策，應該樹立「屋賤傷港」的指導思想。過去農業社會的政府，都知道「穀賤傷農」的道理，因此都想辦法維持五穀糧食的合理價格以保護農業。香港有一半市民居住在私人物業中，屋賤首先傷民，負資產者更是欲哭無淚。香港廣大中小企業融資借貸靠物業抵押，屋賤使其借貸無門，導致資金周轉不靈，經營困難甚至結業。香港作為一個經濟樞紐和國際大都會，正像紐約、倫敦、東京和巴黎等城市一樣，土地珍貴，物業也珍貴，這是投資價值和消費信心的一個重要指標，也是政府財政收入的一個重要來源。香港樓價已經下跌六成，若繼續下滑，甚至向深圳看齊，香港的吸引力和投資價值何在？政府財赤如何紓緩？當然，過去的高樓價高地價政策要糾正，但地價和樓價過低，也同樣危害整體經濟。

　其次，應改變政出多門、地出多門的現象，特別是目前「地出多門」的狀況，這種狀況使政府的批地政策「明少暗多」，令市場消化不良。政府應在政策框架上有序化，短中期應以消化市場存貨為首要目標，應停售居屋和減少土地供應，落實租屋券的構思，調節兩鐵一局的招標時間，加快市場消化和調整。長期則應拿出穩定、明確和易於操作的房屋政策，清理過去累積下的有關計劃和政策，隨著經濟形勢的轉變，這些計劃和政策已經扭曲樓市。房屋政策只有愈清晰明朗，樓市才能擺脫下沉趨勢，穩定地重上健康軌道發展，香港整體經濟也才能走上復甦道路。

　再次，香港是國際商業社會，而非福利社會，房屋政策的制訂應立足於此，要與市場規律的大原則相符合。在公屋政策方面，應該降低公屋建造規格，與私人住宅質素保持合理差距，否則，公屋質素愈來愈好甚至超過私樓，實是將私樓貶值，推跌樓價，不花錢買樓也可住海景靚屋，誰還會投資置業？此外，前朝立法局在回歸前夕通過私人法案，限制整體公屋租戶租金入息中位數不得超過百分之十，令許多新落成的優質單位無法收取較合理租金，這種一刀切的法例，福利色彩濃厚，完全違背市場按商品質素和價值定價的公平原則，亦應加以檢討修訂。