[2002-09-28] 文匯社評：居屋滯銷反映供求失衡

　新一期居屋昨日截止揀樓，接近四成半單位未能售出，創下歷來新低。過去搶手的居屋竟然也出現如此滯銷的慘況，反映出樓宇市場供求失衡的情況非常嚴重。

　當前樓市面臨的最突出問題，就是嚴重的供過於求。資料顯示，本港四大發展商的土地儲備、兩鐵一局及居屋存貨等，在未來五年可提供十六萬個單位出售，如無調節措施，供過於求的滯後效應，足以使疲滯局面延續十二至十五年。在嚴重的供過於求的壓力之下，發展商擔心愈往後屋愈賤，於是惡性競爭，劈價搶客，使樓價不斷下跌。不僅私人市場的買家不敢入市，連過去市民趨之若鶩的居屋市場也出現滯銷，以市價七折出售的居屋已不再吸引市民。可見社會對樓市的信心如何脆弱，市場的觀望情緒如何濃厚。

　香港社會普遍希望樓市穩定。自政府發出要穩定樓市的信息之後，地產商紛紛表示支持，市場憧憬樓市回升，市民等待政府的新措施出台。地產業是香港經濟的重要支柱，房地產市道的好壞，不僅影響香港金融體系的穩定和整體經濟的發展，而且關係到社會大眾的切身利益。社會各界期待政府採取措施穩定樓市是不難理解的。

　那麼，政府在穩定樓市方面到底應該可以扮演甚麼角色，發揮甚麼作用呢？我們認為，一方面，最終對樓市起決定作用的是市場力量。試圖離開香港整體的經濟環境，不理樓宇市場的基本因素去托起樓市，最終只會失敗。如果尊重市場規律，就不應該奢望政府有甚麼「法寶」可以打救樓市。對此，社會大眾要有清醒的認識。

　另一方面，供求關係是影響樓市的重要因素，而市場的供求關係又是可以調節的。這正是政府可以發揮作用的地方。政府不僅是建屋土地的供應者，而且還直接或間接向市場推出大量的單位，如居屋、市區重建計劃的住宅單位乃至政府作為大股東的兩鐵興建的出售樓宇等。應該說，政府是整個樓宇市場中最具影響力的供求關係調節者。這也正是社會不斷要求政府推出穩定樓市措施的基本原因。

　政府現在應該做的最重要的事情，就是要採取有效措施控制樓宇的供應量：一是控制土地供應量，包括暫停賣地；停止或延遲推出與九鐵、地鐵及市區重建計劃有關的地皮；嚴格控制通過補地價把農地、工廈等地皮轉為住宅用途。二是減少市場住宅供應量，包括停售居屋，將準備出售的居屋轉作公屋出租；重新安排市區重建計劃的住宅單位；縮短預售樓花期由現時的二十個月削減到六至九個月等。

　當然，政府任何採取控制土地和住宅單位供應的措施，都是與整體的房屋政策相聯繫的。房屋政策不清晰，社會期待的重大措施久拖不決，是造成樓市前景不明朗，市民對樓市缺乏信心的重要原因。當局應該加速檢討整體房屋政策，盡快完成報告並向外公佈，以安民心。