[2003-02-18] 文匯社評：地產代理收縮反映經濟轉型

　在港開業超過二十年、曾擁有近一百間分行及千名員工，一度位列全港四大地產代理之一的鴻運地產，因市場萎縮，資金周轉不靈，決定結業，約兩百名員工受影響。

　金融風暴之後，地產代理不斷結業和兼併，先後有美聯物業收購香港置業、中原地產購入利嘉閣地產等，加上這次鴻運地產結業，其實都是香港經濟轉型的反映。地產代理業的收縮，是泡沫經濟盛極而衰的必然趨勢。

　一九九七年本港地產高峰期時，物業買賣一年合逾二十萬宗，成交總額達八千六百八十億元。一九九九年成交跌破十萬宗，成交總額為二千五百多億元。到了去年，全年只能維持約八萬六千宗的物業成交，當中還有不少是透過銀行及發展商二按首度入市的上車盤。一九九七年地產代理從業員逾三萬人，不少地產代理每月促成十數宗成交，有的地產經紀賺得數百萬年薪，月入逾十萬者不計其數。市道逆轉後，根據地產代理監管局數字，至去年五月，擁有主管牌及營業員牌照的地產代理，只剩下一萬四千七百多人，從業員收縮已過半。以近年來每月一、二手私人樓成交估計約八千多宗計，每名地產經紀月均僅半宗成交。許多經紀常處於「食白果」的狀態，最終被迫轉行。

　一九九一年至九七年賣地收入平均每年有四、五百億港元，而最近四年平均則只有二百億左右。去年則只舉行四次土地拍賣，售出十幅地皮，僅為庫房帶來四十億六千六百萬元收入。地產高潮時，單是賣地收入就佔政府總收的四分之一，加上物業買賣印花稅及發展商的利得稅，政府四成以上的收入來源於地產業。地產萎縮導致政府收入遽跌，形成龐大的結構性財赤。

　可見，本港經濟轉型的主要特徵，可以說就是地產業不再是經濟支柱，也不再是經濟發展的火車頭。地產業走下坡，不僅令地產代理萎縮，而且令政府財政收入大幅下降。面對這一轉型，無論政府和民間，都不能守株待兔，而應積極應變，以新思維開創新出路。

　目前地產代理市場僅可容納數千人生存，卻有一萬多人爭飯碗，所以一些地產代理被淘汰，這是市場規律作用的結果。香港的地產代理業面臨兩種選擇：一種是，接受被淘汰的現實，轉向其他行業發展。另一種是向北望，將自己的業務向內地拓展。香港的地產行業大幅萎縮，但內地的地產業正在蓬勃發展。正像溫州或上海的商人不會只在溫州或上海做生意一樣，香港的地產代理也應該利用「一國」的優勢，向內地發展。近年來，中原、美聯等地產代理商在開拓內地業務方面有明顯的進展。這是本港地產代理行業的一個重要出路。

　同樣，本港的經濟發展也要另謀出路，在努力穩定地產市場的同時，要善用香港優勢，強化金融、物流、旅游及工商業支援服務四大支柱產業，支持中小企業多元發展，加快香港和珠三角的經濟融合，促進經濟轉型，為包括慘澹經營的地產經紀在內的各行各業勞動人口，提供更多的發展空間和就業機會。