[2003-02-21] 基金面面觀．房地產信託基金對港有幫助

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香港房地產市場具備發展房地產信託基金條件。

．柏斯理財集團．

　一般的投資者都將投資的重點放在傳統的股票和債券基金，而忽略了投資於另類資產類別基金的重要性。儘管許多非傳統基金的投資項目較為狹窄，基金本身可能帶有更大的風險，但許多時這些基金的走勢往往與大市無關，甚至背道而馳，當把它們加入傳統的基金組合後，反可使組合爭取較多獲利的機會。

索羅斯去年78億投資歐日

　近兩年傳統的股票基金表現令投資者感到沮喪，相反投資於非傳統項目如能源基金、黃金基金、對沖基金又或與房地產有關的基金卻令人有喜出望外的結果。著名的國際投資者索羅斯去年便以過十億美元(約78億港元)的資金投資於歐洲及日本的房地產市場，而事實上，環球股市自2000年年初摸頂後便像食了瀉藥般下跌至今，這使得一些大型投資者把視線轉往房地產市場。過去兩年，美國經歷了房地產的牛市，美國部分寫字樓的升幅超過一倍，令一些房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）在過去幾年仍能獲取可觀的回報。

43年前REITs在美流行

　房地產投資信託基金（REITs）是專門購買、管理、或經營按揭貸款業務的公司，其歷史可追溯至1960年(距今43年)，舉凡符合美國國內稅法（Internal Revenue Code）第八五六條的REITs，則此類公司可免繳一般公司所得稅，而該條規定的主要特點包括：REITs資產的百分之七十五以上必須是房地產、現金以及政府債券；至少百分之七十五的收益必須來自租金收入、房地產按揭利息、房地產出售收益或投資其他REITs所分配的收益；REITs的應課稅收入的百分之九十五以上必須分配予股東。REITs可細分為股權（Equity）、債權（Mortgage）及綜合（Mixed）三大類，前者主要投資房地產，擁有及經營房地產業務如出租、開發及買賣物業，收入來自租金及出售物業的利潤；債權REITs直接貸款給業主或承建商，或通過收購貸款和投資按揭作抵押的證券，收入主要來自按揭的利息收入；而綜合型REITs為前兩者的混合體。

　房地產投資信託基金為整體經濟帶來正面的作用，REITs成為房地產市場的一個大型且長線的投資者，對房地產市場的價格有穩定的作用。一些債權型的REITs，在投資期間提供長期且收益穩定的投資工具，對於一些保險公司及退休基金等長線投資者而言，REITs更能滿足其資產負債管理及投資收益之需求。

REITs對經濟有正面作用

　REITs能對大眾募集資金，進行發展房地產投資，提供給大眾投資者也能參與大型房地產發展，投資者一方面能取得房地產投資的盈利機會，另一方面他們毋須直接擁有任何物業。因REITs可為投資者提供專業的房地產投資管理，有助增加整體市場的資訊披露，改善房地產市場的透明度。而債權型的REITs能提供額外的按揭途徑，可以減低房地產貸款過度集中在銀行體系的負擔，有助改善金融機構的資產質素。對於投資者而言，REITs每年均享有高比例的現金分紅，投資者可獲取既穩定且低風險的回報，由於REITs須遵守嚴格的派息規定，可防止信託基金製造假盈利吸引投資者，同時也可限制REITs濫用資金作胡亂投資。

港府研究REITs處理資產

　REITs在美國已有40多年的歷史，而它在歐洲及日本等先進國家的經濟體系中也起到正面作用，而近年亞洲各國如韓國及新加坡也先後引入REITs，對各地的房地產帶來正面的支持。而部分REITs除了發展房地產物業外，它們還參與社會基礎建設的投資。香港的證監會亦快將就本港推出房地產投資信託基金進行公開諮詢，對香港人息息相關的地產市道將產生顯著的影響，另外，香港政府亦研究把房屋委員會旗下的商場及甚至居屋的剩餘單位透過REITs方式出售其手上過千億的資產，藉以紓緩港府的財赤。雖然現時本港地產市道呆滯，惟REITs長遠來說定能穩定房地產價格，對香港的經濟發展有幫助。