[2003-08-29] 文匯社評：樓市復常有利整體經濟

　本港上月住宅按揭貸款大幅增加近三成，是十個月以來最高水平。行政長官董建華對樓市向好表示高興，並稱政府會研究方案，希望令樓價穩步上升。有測量師就認為，目前樓市是旺市不旺價。

　目前，本港社會對樓市的看法，大體可分為審慎樂觀與比較悲觀兩種。審慎樂觀者認為，隨著本港經濟復甦勢頭發展，樓價會重拾升軌，雖然不可能回復九七年的高位，但會逐步把樓市蒸發的大量財富挽回。比較悲觀者認為，由於港深交通日趨便利，加上本港經濟轉型困難重重，樓價還會下跌。

　我們認為，對本港經濟最有利的，不是樓價升或跌，而是樓市逐漸恢復正常。只有當樓市恢復正常，才不會對經濟造成扭曲和衝擊。不正常的樓市飆升，會蛻變為樓市泡沫，一旦破裂，後果嚴重。不正常的樓市下滑，則會嚴重打擊社會信心及消費和投資，阻遏復甦勢頭。顯然，二者都會嚴重影響社會和經濟的穩定。

　上世紀九十年代，本港樓價經過連番不正常的飆升，累積了大量泡沫。六年來，迭經金融風暴、世界經濟不景及非典疫症等打擊，樓價已跌去六成半，樓市帳面財富蒸發約二點二萬億元，平均每名業主不見了二百六十七萬元，並製造了十六點八萬個負資產。可見，不正常的樓市飆升，後遺症十分深遠。受到最大打擊的，是小業主和整體經濟。而地產發展商受到的打擊，不過是利潤由五成到一倍減至仍有兩成而已。

　由於樓市狂潮時期地產商大量建樓，未來兩年本港樓市仍會出現供過於求情況，這造成了樓市下滑的壓力。應該說，這也是不正常的，仍然屬於樓市長期過熱的後遺症。樓市繼續下滑，會擴大負資產數目、加劇通縮、威脅金融體系穩定。而繼續加劇的財富縮水效應，還會令社會信心崩潰。

　過去六年來，特區政府花了不少功夫，希望樓市軟著陸，也就是希望樓市恢復正常。但是，樓價升跌自有其市場規律，再怎樣「托市」，都無法扭轉市場大勢。政府過去穩定樓市的一系列措施，發揮了避免樓價下跌過急的作用。但是，如果政府長期「托市」，樓市就無法恢復正常。未來兩至三年本港樓宇供應量會逐步減少，加上經濟出現復甦勢頭，市場有條件消化過去遺留的單位。實際上，在樓市下滑的情況下，過去數年每年仍維持有二萬至三萬個單位吸納量，這說明市民仍然存在正常的置業需求。只要政府「托市」適可而止，改變左右搖擺的政策，樓市走勢就會越來越正常和清晰，市民就會擺脫怕買了樓後政府又再「托市」而使「早買者」吃虧的顧慮，放心入市。

　最近樓市轉趨活躍，是樓市重歸正常的跡象。因為已經有越來越多的置業者，不是出於炒賣投機，而是出於正常的投資和居住需要入市，這樣，就出現了旺市不旺價的現象：旺市象徵樓市有復甦跡象，不旺價說明樓價穩定。

　樓市恢復正常，有利整體經濟發展。這可使被不正常的地產市場長期扭曲的整體經濟，走上良性調整和穩定發展的軌道，逐步消除樓市泡沫破裂後的一系列後遺症，逐漸緩解通縮頑局，恢復社會信心，刺激消費和投資，推動復甦勢頭。