[2003-08-30] 論壇．公屋租金的技術解困之道 放大圖片
公屋居民要求減租。
劉國裕 城市大學公共及社會行政學系副教授
如果公屋租金佔入息比例中位數百分之十的上限不能修改，當局唯有免收綜援公屋住戶的租金，或將所有綜援家庭現住的公屋單位的業權送予社會福利署。同時，房委會應自行按房屋條例賦予的權力，每季抽取適當樣本搜集住戶的租金和入息資料，居民須依法據實填報。
假若立法會議員堅持將租金與入息比例中位數上限保留在百分之十，下列技術調整必須進行：
一、將領取綜援的公屋住戶剔除於計算租金與入息比例中位數之外，因為這些住戶並沒有租金困難；如立法會議員仍不接納這項技術修訂，當局唯有免收綜援公屋住戶的租金，或將所有綜援家庭現住的公屋單位的業權送予社會福利署。按二○○三年第一季統計資料，剔除綜援戶的有關數據後租金與入息比例中位數仍未能降低至百分之十以下，因此仍需其他技術調整。
二、房委會應自行按房屋條例賦予的權力，每季抽取適當樣本搜集住戶的租金和入息資料，居民須依法據實填報。真實入息資料可避免現時低報入息令租金佔入息的比例提高的弊處。現時根據統計處綜合住戶統計調查的收入數據計算租金與入息比例，因回應該調查低報入息並不須承擔法律責任，另外，低報入息令租金與入息比例提高間接推高有關中位數因而獲減租的誘因，低報入息的情況相信極之普遍。
上列兩項技術修訂的理據充足，當局應立刻提交建議。實施後租金與入息比例中位數有望下降至低於有關法定中位數，從而避免一刀切減租而付出的沉重財政負擔。事實上一刀切減租並不符合公平及大眾的利益，房委會二○○三年第一季統計資料顯示，近二十萬個公屋住戶（佔全體沒有領綜援及非中轉房屋近四十九萬個公屋住戶當中的百分之四十點二）的租金與入息比例只有百分之十或低於百分之十，為甚麼議員及公屋團體要為他們一併爭取減租三成？
將差餉剔除於租金之外收取的政策，看來只能應用於新簽訂租約的公屋住戶；原有的六十多萬個公屋住戶，一向以來理解租約上的公屋租金屬全包式，分開收取差餉及管理費的建議，一定會引起居民及為民請命的議員的極大不滿，政治上難以獲既得利益的公屋階層認同，因為此舉有取巧避減租之嫌，更會令他們擔憂房委會在剔除差餉及管理費後，計算出的租金與入息比例中位數將大大低於百分之十的法定上限，從而為房委會造就日後加租的藉口。房委會應收回分開收取差餉及管理費的建議，以避免令民怨進一步加深。
房委會在租金訴訟中多次列舉減租對加深房委會財政赤字的數據，在認識房委會財政赤字的同時，公眾有必要認識公屋租金收入及開支賬目，認識後者的細分項目尤其重要。
房委會二○○三年至○四年度租住屋邨運作賬目核准預算案的資料顯示，平均從每一個租住單位每月可收得一千三百六十八元，但每月每一個單位的支出達一千四百九十九元（此數尚未包括因支付房署自願離職計劃員工須付的特殊項目支出），換言之，每一個單位每月平均運作赤字為一百三十一元。房委會租金若要下調三成（即減至平均每月九百五十八元），赤字將增至每單位每月五百四十一元。資料顯示，每月每一個單位的支出達一千四百九十九元，當中包括三百六十元折舊支出（此數撥予作重建舊屋邨或興建新屋邨之用）（佔支出的百分之二十四點五）。有必要指出，折舊支出不應作為公屋這類具社會福利性質的房屋的居民須承擔的支出，房委會不是純商業機構，應向政府爭取撥款資助公屋的折舊開支，假定房委會無需以租金收入支出折舊支出，每月每一個單位的支出可減至一千一百三十一元，若減租後每單位每月可收租九百五十八元，赤字將減至每單位每月一百七十三元。如當局再實施其他節流措施，有關赤字應可進一步下調；此外租金在沒有一刀切全減的情況下，每月每一個單位的平均赤字不一定如房委會所言出現入不敷支及陷於破產地步。
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