[2003-10-08] 財經熱點．商廈租金滬降港升

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黃志輝(左)及顧東尼預期，未來10年香港寫字樓可媲美倫敦及紐約。 (梁悅琴 攝)

本報記者　梁悅琴

　上海與香港一直被視為競爭對手，大家你追我趕，冀能爭取成為國際金融中心。然而，根據仲量聯行發表的報告指出，香港與上海正處於兩個不同發展階段，兩地的寫字樓市場其實各具功能，上海仍為年輕的城市，經過過去3年租金上升後，今年已向下調整。至於香港寫字樓一向以吸納國際性機構為主，未見大規模將總部北移的情況，並預期明年租金會平穩發展，而明年下半年開始將會向上調升。

　仲量聯行亞洲區物業顧問部主管兼國際董事顧東尼指出，上海寫字樓經過過去3年大幅擴展近1614.6萬平方呎，為亞太區內發展最迅速的寫字樓市場，租金持續上升，但今年開始已經逐漸因供過於求而下調，今年上海的寫字樓供應量達300萬平方呎，而04及05年浦西每年供應量更超過200萬呎,預期未來兩年的租金上升走勢會慢下來。

上海因供過於求下調

　他指出，上海為中國縮影，並隨著國家對外開放逐漸在國際舞台興起，現存的甲級寫字樓幾近全數於過去15年興建，市場仍未發展成熟，而租戶亦未有考慮各種潛在風險。事實上，不少公司僅在數年前才於上海設立辦事處，市場佔有率大多偏低。同時，上海的租約期普遍較短，一般為期兩年至三年，反映當地租戶採取機會主義商業策略，亦是新興市場的慣常現象。

　事實上，浦西區寫字樓平均租金由1995年的新高水平下挫逾85%至2000年的最低點，但迄今已回升超過60%。浦東區供應過剩情況正逐漸改善，空置率仍然偏高但迅速回落。事實上，根據上海規劃的最新規定，住宅的地積比率已降至4倍，寫字樓的地積比率亦降至2.4倍，這有助減少供應之餘，亦有助降低市區密度。

港近期大租客多簽長約

　香港寫字樓市道方面，仲量聯行大中華區研究部主管黃志輝表示，正如今年初預期一樣，年內受經濟表現疲弱、供應過多及受SARS事件影響，年內寫字樓租金下挫25%至30%,而過去兩年跨國公司合併辦事處卻出現負吸納情況。然而，儘管香港經濟增長速度不及上海，但並沒有萎縮，且香港與亞洲區其它地方不同，香港比較少本地公司有寫字樓需求，一直是吸引國際公司或內地企業來港開設總部的聚焦點，最近不少租戶與業主簽訂長期租約以取得可觀的租務優惠，其中以大型租戶最為積極，令租金開始見穩定。他預期，CEPA效應會令不少內地企業來港或港商回流，增加對寫字樓的需求，料明年香港寫字樓租金會平穩發展，到明年下半年將會回升5%。

租金已與亞洲區拉近

　縱然港滬兩地時常被視為競爭對手，但顧東尼指出，香港是亞洲區內最具透明度的寫字樓市場之一，根據仲量聯行房地產指數顯示，香港屬第二級別，反映香港市場高度透明，可以第一時間取得有關市場走勢及成交個案的可靠資料，而香港的租金差距亦已與亞洲其他地區拉近至10%至20%。至於上海則屬第四級別，而當地政府亦對寫字樓市場運作深具影響力。

兩地互補不足相輔相成

　展望將來，隨著經濟活動增加締造新需求，香港及上海寫字樓將繼續擴展，此外，由於企業積極拓展業務，在中國等幅員遼闊的國家，自然要開設多個寫字樓，珠三角(包括香港)及長三角已發展成為中國的經濟重心，規模媲美台灣及緊貼澳洲。

　從「地區」經濟活動而言，兩地非但沒有互相競爭，而且更是互惠互利。他預期，未來10年，香港寫字樓市場將更成熟，媲美倫敦及紐約寫字樓市場，而香港的寫字樓租戶將更見亞洲及本地化，租金更為划算，與上海互補不足，起到相輔相成的作用。