[2003-10-08] 財地房地產．貴陽房價全國第七貴

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三高政策下，貴陽市住房價與市民購買力嚴重脫節。

　【本報駐貴州記者張涵坤7日電】貴陽房價奇高已成眾所周知的事實：人均收入和人均GDP位於全國省會城市倒數第幾位的貴陽，房價平均踞全國第七位。是什麼原因導致這種情況出現？記者調查後得知，地價高、利潤高、建安成本高這「三高」推高了貴陽房價。

「三高」政策推高房價

　據了解，國際上城鎮人均可支配與房價的比例通常是1：6，而貴陽市的收入與房價比卻為1：12.5，在全國大中城市中排名第三，遠遠高於鄰近的昆明、成都、南寧、重慶等城市，已經嚴重失調。據統計，2002年貴陽市城鎮居民可支配收入為7,306元，但目前貴陽市住宅均價卻高達2,370元/平方米，如果以此計算，那麼一個貴陽人就算「不吃不喝」也要攢32年的錢才可買得起一套100平方米的住房。

住宅價每方米2370元

　地價高。貴陽市由於兩城區可供開發的土地日趨減少，土地價格自然大幅上揚。根據貴陽市國土局提供的數據：兩城區的中心範圍經營性熟地拍賣均價為11687元/平方米；城區其它商住用地熟地拍賣價格為6500至7000元/平方米。兩城區協議出讓的商住用地，高層建築土地出讓金平均在270元/平方米左右(不含拆遷成本)；多層在280元/平方米左右(不含拆遷成本)，協議出讓土地成本約佔房地產銷售價格的10％至20％。

　而兩城區人口密度大，拆遷安置難度大，所以拆遷成本較高。根據貴陽市拆遷管理部門統計數據顯示，2002年平均拆遷成本在每平方米1,560至1,780元左右。

拆遷及智能系統增成本

　建安成本高。一是土建成本高，據業內人士和發展商分析測算，目前貴陽普通高層的土建成本在每平方米1,000元左右，普通多層住房的土建成本在每平方米400-550元。二是配套設施成本高。隨著住宅科技的發展，貴陽市房開企業紛紛採用了寬帶、紅外線監控系統、三表遠抄系統等智能化系統及多功能會所、泳池等配套設施。住宅價格也因此每平方米提高了30至100元左右。此外，供水、供電、煤氣等壟斷行業的價格不透明，也使得房開的配套費用居高不下。

　開發利潤高。房開商追求較高的目標利潤是房價過高的又一個主要原因。據調查，由於房地產開發周期長(一般普通項目建設周期在2年左右)，發展商的目標利潤一般年利潤率在15％至20％左右較為合理，但目前貴陽市房地產開發商的利潤一般都在20％以上。