[2003-10-18] 文匯社評：舊區重建須有新思維

　市建局宣布用三十五億八千萬重建灣仔利東街一帶的舊樓，這是市建局成立以來最大的重建項目。

　我們認為，在樓市泡沫爆破和沙士一役之後，無論是政府還是市民，都應調整心態，用新的觀念和思維看待舊區重建問題。舊區重建的主要目的，應該是美化香港形象、改善生活環境和維護市民健康，而不單純是為商業利潤或獲取豐厚賠償。當局應在檢討過去弊端和漏洞的基礎上，開展灣仔舊區重建，以便把今後其他重建項目納入良性發展軌道。

　這次重建項目涉及五十四幢樓宇，大部分為四十年以上的舊樓。賠償費用約為十七點三億元，佔整個計劃費用近半。這個重建項目預料將虧蝕約七億元，虧蝕的主要原因，依然是香港的「老大難」問題：賠償政策過於慷慨。目前的賠償政策，首先會影響重建工作。市建局若長期「明蝕」補貼舊樓業主，必重蹈土發公司難以為繼的覆轍，進而影響重建目標的實現。其次，會吊高有關舊樓業主的胃口，漫天索價之下，令收購過程舉步維艱。因此，政府應檢討和修訂目前的賠償政策。歐美國家市區重建賠償相等於受影響單位市值百分之一百二十左右，亞洲區的大多數地方是市值百分之一百三十左右，香港則是市值百分之三百左右。香港過高的賠償額是過往高樓價的產物。在樓價普遍下跌六、七成的情況下，賠償額應當適當調低。而受影響業主也應該實事求是，四、五十年的舊樓，若不是涉及重建，按市值出售肯定乏人問津。所以，在賠償問題上，無論是當局或受影響業主，都應改變樓市高峰期的處事方式和心態。這樣重建工作才能持續下去。

　沙士一役，暴露了香港在城市規劃和舊區重建方面的種種問題和弊端，諸如建築過密、居住人口過稠、綠化面積稀少、康體娛樂活動空間不足、社區配套設施不全、舊區衛生環境惡劣等，潛伏各種隱患，導致病毒容易滋生擴散，危害市民健康。所以，舊區重建應按照以人為本的原則，並納入宏觀的城市規劃之中。這次重建項目，包括發展商住、消閒購物、娛樂等設施，於二○○九年完成後，連同莊士敦道、太原街及皇后大道東項目，將成為灣仔區的新中心。市建局表示對這次改善社區環境將作出承擔，這是值得鼓勵的。政府亦應考慮對市建局改善社區環境所付出的代價，給予合理的財政支持。

　目前，樓市仍有下調壓力。樓價若再跌，對市民信心、銀行體系、消費市道和整體經濟復甦趨勢，都會造成衝擊。現在仍然空置的二萬多個居屋單位，以及兩間鐵路公司涉及六萬多個單位的發展項目，已對樓市長遠前景形成不明朗因素。因此，舊區重建還應考慮所提供的住宅單位數目，不應對樓市造成壓力。這次重建項目，沒有一味追求商業利潤而集中於提供住宅單位數目之上，這是值得肯定的。