[2004-03-26] 如何能借多過七成按揭

利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理　梁理中

　上期已談過兩種私人貸款去解決財務需求，今期續談其餘兩款財務安排。

　部分銀行會傾向維持每個人客最多只放出七成按揭貸款之政策，又或沒有足夠信心安排額外信貸予個別按揭客人。為此，需要借多過七成按揭之貸款者，或要向其他財務機構另外申請信貸，一般會以無抵押私人貸款，或循環透支額方式批出。借款需付出較高之利息(年息率約「P+2.5%」至「P+5%」)。此外，私人貸款之年期亦不會與按揭年期相同，一般最長為七年，故借款人在首數年之整體供款壓力會特別大，直至私人貸款部分供滿為止。批出之私人信貸，會因應按揭物業之估值而定，通常不超過估價之20%。而批核機構亦會規定，人客每月之按揭貸款連同私人信貸之總供款額，不得超過入息之60%，否則需調低私人信貸部分。

　雖然限制較多及程序稍繁複，但對收入不穩而信貸條件普通之人士，不失為可解決買樓後財務融資所需，免卻新業主因借不足錢而遭殺訂之危機。

　人客亦可選擇一次過向財務公司借近九成之按揭貸款，但需支付偏高之息率，並會有手續費。市場上有兩種財務公司提供相類產品，首先是「有限制牌照銀行」或「接受存款公司」，它們之運作及借貸，均受金管局監控，故選客較嚴，且會要求人客每月供款不能超過收入之60%，但它們收取之按揭年息率尚算合理，一般在「P+1%」至「P-1%」水平。　至於另一種財務公司，通常屬「放債人」類別，它們根本不受金管局監控，絕對容易批出貸款，故選客時不會有任何限制，客人之貸款容易得到批核，但付出之代價是要支付手續費，且按揭息率均以月平息計算，折合年息率近「P+20%」至「P+30%」水平，亦屬平常事。（下）