[2004-04-09] 「摸貨」背後的按揭風險

利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理　梁理中

　今年首季樓市成交活躍，土地註冊處錄得共34,359宗買賣，部分物業之價格相對過去一年，已升幅近15%至20%，而「摸貨」亦開始重現市場，有報道稱二月及三月份之「摸貨」，每月均接近300宗。筆者想在此欄談談購入該類單位時，應先清楚有關之風險及需注意事項，供讀者參考。

　所謂「摸貨」，指物業屬於「確認人」(又稱「中間人」Confirmor)，他們簽約買入物業後，於成交日同時將物業轉讓予另一買家。一般來說，物業經「確認人」轉讓，例必加價，以賺取短期利潤。九七年樓市興旺時，被焦點炒賣之物業，亦有見其買賣涉及10個或以上之「確認人」。此外，「摸貨」之交吉期通常會多過一個月，而接近半年者也不足為奇！

　買家購入物業時，倘發現賣方並非田土廳查察記錄所列明之最後業主，便有機會購入「摸貨」。為保障自身利益，買家可查核清楚業主售予第一個「確認人」之「原合約」，及其後所有「摸貨」成交合約之內容細節，如「原合約」有否限制將單位於成交前轉讓，以及傢俬電器之安排等；同時，每份成交合約必須註有「必買必賣」條款，連附一份「不可撤銷授權書」(Irrevocable Power of Attorney)，倘交易過程涉及多過一個「確認人」時，第二及以後之「確認人」，必須收到上手賣方簽發之「轉售」(Delegation)，以確保連串買賣能在成交日內一併完成。

　對需要敘造按揭貸款之買家而言，購入「摸貨」前要留意銀行會否接受有關之成交價，事關買賣過程中愈多「確認人」，物業被抬高價之機會愈大，銀行估到價之機會相對變低，買家最終可能要自行掏錢補差價。

　由於銀行對按揭貸款抵押物業在法律上之權益，非常重視，而涉及多個「確認人」之成交，倘有任何處理不善，亦會容易導致最終買家之業權出現問題，故目前較多銀行都不大願意敘造「摸貨」按揭貸款，又或只接受最多一個「確認人」之物業敘造按揭。而「摸貨」之成交期過長，一般亦較難找到銀行貸款。因此，「摸貨」買家應先向銀行查詢清楚相關之按揭取態，或先行申請預先批核，方可確保得到所需之按揭財務支援。