[2004-05-05] 蝕讓湧現樓市發警號

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本報記者：何麗琪

　樓市於過去八個月急速回升，年初至今升逾兩成半，但近期數據顯示，樓市已出現七大跌市警號。四月份公布的一二手成交量均現跌勢、摸貨量創97年新高、市場出現蝕讓貨、樓價升勢放緩等。這些都意味著樓市正步入調整期。隨著本港即將進入加息周期，業內人士指出，早前以信用卡供樓、炒貨等投資者，頓成高危一族，樓市下瀉警號已響起。

　連升八月的樓市目前正浮現調整跡象。最明顯的警號是成交量開始下跌，不論一手或二手買賣，上月都出現成交萎縮情況。匯豐證券地產研究部主管張一鳴說，樓價急升，空置率卻創新高，反映樓市仍是供過於求，再遇上即將加息，對樓市構成負面影響。

二手屋苑成交急跌16%

　據中原地產資料顯示，4月份10大二手藍籌屋苑買賣合約宗數均呈現下跌，錄得619宗成交，較3月份同期740宗，急跌16.4%。全港屋苑成交量錄得超過一成跌幅，太古城及美孚新�h跌幅分別達20.3%至及30.5%，而藍田匯景花園跌幅最明顯，幅度達34.8%。

　一手成交量也同樣減少，4月份一手樓買賣宗數及總值，較3月分別下挫59.6%及59.0%。

上月一手成交大挫60%

　急升多月的樓價亦出現放緩跡象，美聯物業執行董事長張錦成說，在加息及宏觀調控影響下料會出現調整，估計樓價在4、5月份會有平均2%至3%跌幅，而豪宅單位呎價更有機會跌3%至5%。

摸貨540宗大增79%

　第三個警號是雖然經濟數據比不上九七年，個別單位呎價卻已重返97年水平。張一鳴稱，港人「搵快錢」心態重現。太古旗下中半山雅賓利大廈37及38頂層單位以1.68億元連租約售出，呎價達22500元，創下97年來分層住宅單位新高呎價，中半山富匯豪庭更在4月中以17000元一呎易手。摸貨量重返97年水平，美聯物業研究報告指出，4月份錄得540個炒賣個案，較3月份大升78.8%，炒賣數字已連升8個月，更創下97年9月的590宗後的新高，當中更有13宗為「摸上摸」個案。然而，有測量師認為，樓價升浪未必反映樓市實質升勢，買家要有心理準備物業隨時上身，或未因能「上會」等而要撻訂。

二月入貨炒家蝕讓甩身

　另一個比較具體的警號是市場出現炒家沽盤，兼且蝕讓也無人接。張錦成表示，市場開始出現「炒家」沽盤，為數高達數百個，主要因個別炒家在2、3月份入貨，現時急於套現，否則便要「上身」，故蝕本出貨也在所不惜。據中原地產報告指出，截至4月27日止，「摸貨」佔整體交投量比例亦見上升，整體私人住宅合約登記佔8.16%為「摸貨」交易，較3月份的4.38%多出近4%，顯示投資者正加快趁市場仍未進入更深調整期，出貨套現。中原地產昨日錄得一宗低市價5%成交。城市花園6座一個面積1,315方呎單位，以468萬元成交，呎價3,559元，比同屋苑平均市價每呎4,000元，低5%。

　不過，張錦成說，5月份市場將有多個新盤開售，包括香島道33號、農圃道18號等新盤推出，二手蝕讓貨未必能吸引買家接貨，估計數百個炒家盤，最終只有約數十個成交。

　市場人士透露，大批投資客入市的樓盤為窩打老道8號，二手放盤量達200個，貝沙灣有近150個二手放盤，YOHO Town放盤量更達400個。有部分投資者甘願以原價沽貨離場，例如窩8二座低層，面積約586呎單位，便以213萬元「購入價」離場，炒家更需支付約8萬元的釐印及律師費。