[2004-05-22] 聊天室：暴漲的美國房價

吳琦幸

　最近兩年，美國的東西兩岸房價上漲空前，傳出了很多神話，尤其是在華人居住比較集中的地區，紐約、洛杉磯的大小城市如亞凱迪亞、聖瑪利諾的高級住宅區，房價成倍上漲，一個普普通通的公寓住房，兩三年之前只有二十萬左右，今天都在四十萬以上。不由引起人們懷疑這樣的房價是否有泡沫，會不會像一九九○年前後的美國房地產大泡沫，升到了高價位之後一下子有如雲霄飛車般下滑？不過在洛杉磯從事多年房地產的專業工作者黎明認為，最近一波的房價不會跌落，因為與十多年之前的情況不同，三大因素牽制其中的原因。

樓價多年沒上漲

　首先是現在人們手上有錢。上世紀九○年代的時候，美國和前蘇聯剛剛結束了冷戰，前蘇聯全部瓦解，最強大的共產主義對手已經成為歷史，美國花費巨資建立起來的太空戰，瞬間沒有了對手，於是建立在加州南北各地的一大批軍用科研基地、軍用工廠沒有用武之地，發展太空戰耗費的結果現在要開始裁減還債。減少開支的結果是一大批科研人員、工人裁員，這是一大批高薪階層。加州房地產立刻缺少堅實的資金來源和買家，他們反而要將自己的房子出售，引起不久前炒起來的房價統一滑落。而今天買房的人大多數都是美國嬰兒潮出生的人，也就是大約在二次世界大戰一九五○年代前後出生的人，他們都受過良好的教育，不是在美國的大公司中有一份較穩定的工作，就是自己開設公司，成為手頭比較寬裕的企業家。同時這些人的父母大約在八九十歲左右，很多都已經去世，他們給兒女留下的遺產，包括了當年以及低價格買下的房產。這些人手頭上是切切實實有餘錢的。

　第二個原因是美國的房地產已經多年只有跌落，沒有上漲。從長遠來看，任何房地產總會以一種平穩的態勢上漲的，例如三十多年之前的美國房產，今天一般都已經漲了兩倍左右。這是與美國的通貨膨脹概率以及經濟發展同步成長的。但是從一九九○年代開始房地產一落千丈之後，美國的房地產就沒有順著經濟上漲，這是不符合美國的房地產增長規律的。例如亞凱迪亞一座二十五年之前建造的公寓，當時價格是十六萬左右，十年之後，大概在一九九○年之前漲到了二十五萬元左右。第一波的房地產泡沫使之在一九九四年跌到十七萬，也就是說十四年中的房地產只上漲了百分之十，這在美國的經濟發展中是反常的。

新移民令房價飆升

　從此之後，房地產開始慢慢反彈，自一九九八年進入全面復甦階段，到了二○○一年之後開始飆升，到了目前二○○四年的五月，這幢房子的價格在四十萬左右。雖然從目前來看這種漲價有點離譜，兩年中上漲了百分之百，但是考慮到十多年中並沒有上漲只有下降的情況，那麼，二十四年漲到今天的價位也是正常的，因為這十幾年的漲價實際上是補了前十多年的缺課。

　最後一個原因是跟我們的新移民大量湧入美國有關。這一次的美國房價飆升的地點，主要是在美國的東西兩岸的大城市如紐約和洛杉磯。這兩大城市現在已經成為美國新移民最集中的地區。由於中國的經濟強大和新的崛起，出國移民的人數顯著增加，這些人與十多年之前來求學的中國人不一樣，他們手中有大把的金錢，一到了美國就開始買房子。根據權威的房地產公司統計，洛杉磯的購房者約有百分之八十是第一次購房，也就是說這些人都不是來炒作房地產的，而是想要購房自己住的，這種房子一般不會有很多水分，也是保障房地產不陷入泡沫化的原因。