[2004-08-06] 焦點樓盤：嘉亨灣 智能家居 豪華會所

放大圖片

本報記者　鄧龍傑

　臨海而建的西灣河嘉亨灣甫推出，即帶旺港島東樓市，更成全城焦點，吸引大批人士參觀，令西灣河一帶近日熱鬧得猶如銅鑼灣。在示範單位開放的首兩天便錄得5.5萬至6.5萬參觀人次，可見該樓盤魅力沒法擋。其實該盤不僅地段及裝修間隔夠吸引，其配套設施同樣是賣點所在。

　恆基嘉亨灣由5幢住宅組成，共提供2,020伙，9成以上單位可享有海景。今次發展商在住客消閒生活配套上花了不少心思，斥資一億元為嘉亨灣住戶提供「易控智能家居系統」(詳見附表)。並網羅多個衛星電視頻道，包括普通話、日語、韓語、英語、法語及德語等，迎合不同國籍住客需要。

會所設施逾70項

　會所Club@SEA，佔地13萬平方呎，設有逾70項設施。為照顧不同類型人士需要，會所分為4大主題區，並分有型男天地、淑女天地、兒童天地及長者天地、星級天地、廚樂美食天地等，當中設施包括六星級豪華海景健身室、雪茄廊、香薰水療按摩室、海景宴會廳連星幕舞池、熒光保齡球室等，更會邀請專人教授不同興趣班。

空中花園甚罕有

　另外，各座大樓的47樓設海天空中花園，此設計的確是其他樓宇所罕有。還有一點值得大家注意，就是基座有香港內地的客運車站，住客要往返內地也很方便。

「易控智能家居系統」5大功能

1.互動遙距家電操控系統

　住戶透過音頻電話，便可啟動語音辨識系統或單位內的無線遙控器，遙距操控冷氣及電燈開關，甚至光暗調節。此系統還可按古住戶之需要擴展至其他家電設備。

2.「倍安心」兒童監察網絡

　單位多處設有電視天線及影像傳輸插頭，住戶可因應需要，於廚房、客飯廳或睡房安裝攝錄鏡頭，讓父母在工作時仍可利用電視兼顧小孩的一動一靜。另外，也可經互聯網，瀏覽屋苑各公眾區如住客會所等的即時情況，照顧孩子更加方便。

3.ID Home智能管理平台

　此平台有IDMemo、IDClub、IDTV等系統，住戶可以互聯網接收資訊及屋苑通告、預訂會所設施、查詢管理服務及聯絡管理處等。

4.名氣家居寬頻服務

　入伙後首兩年，發展商會免費提供寬頻上網服務、四個100MB電郵帳戶、網上遊戲會籍、手機短訊提示服務、專人講解互聯網及智能家居應用、客戶服務熱線及技術支援等。

5.現代化智能保安系統

　各座大廈最頂層24伙相連單位Top of The Town的露台及平台趟門均設有防盜磁力掣警報系統，若震動警報，訊號將可直撥八個指定的電話號碼，確保住戶家局安全。

小資料

　位　　置：西灣河太康街38號

　座　　數：5座

　樓　　高：54至56層

　單位數目：2,020個

　間　　格：1房、2房、2房另加多用途房、3房(連套房)、3房(連套房)另加工人套房等

　單位面積：約500至1,800(分層)(平方呎)　 約2,000至3,000(相連)

　實用率：78%

　設　　施：會所60多項設施，包括25米長�皕讀a池、宴會廳、熒光保齡球場等

　入伙日期：05年6月

　發展商：�琣a、中華煤氣

　查詢電話：2967 8880

附近社區設施

　商場　康怡廣場、太古城中心

　交通　西灣河地鐵站、77號巴士(香港仔田灣�h←→南安街)、110號巴士(南安街←→佐敦道碼頭)

　街市　附近有兩個街市

　醫院　鄧肇堅醫院、律敦治醫院

　其他　香港電影資料館、西灣河文娛中心

取消租管市場起變化

祥益地產董事總經理　汪敦敬

　「取消租管」條例已實施，也就是說租客已失去過去「加租有限」的屏障，如果你是租客，知道約滿時，業主可隨意加租，或收回單位自住，你會如何處置?沒錯，不少租客會轉租為售，索性投入供樓比租金更平的買賣市場。

　的確，近期買賣成交量在谷底處反彈了，買賣宗數增加其中很主要的因素是多了人買樓收租，及多了租客轉租為買。加上股票市場近期表現欠佳，市民失去了理想表現的投資工具，於是更加令人垂涎普遍收租率有5厘以上的物業投資。

　以西鐵可到達的屯門為例，普遍收租率由6厘至7.68厘，例如屯門市廣場445呎單位，樓價74.5萬元，租金3600元，租金回報率可達6.04厘；豐景園435呎單位，樓價58.5萬元，租金3500元，租金回報率達7.18厘；兆康苑583呎單位，樓價50萬元，租金3200元，租金回報率更可達7.68厘，如此豐厚的回報率，令市場成交增加。本來樓價不斷向新低的上車物業，反而成為投資者爭相搶購的對象。但也令租務成交量急跌，不少租客轉租為買，當然令租務市場需求減低。買賣成交增加，會令售價鞏固或上調，而租務成交減少也令租價受壓及下調，如此一來，會否令租金回報率削弱?大家可以留意。但收租回報率始終遠勝銀行存款息率，似乎租務市場仍會對樓市有一段時間的推動。

異地賣地引發新思維

中原(中國)深圳分公司總經理　李耀智

　在剛結束的「深圳2004年中國城市土地市場建設博覽會」上，浙江台州及甘肅張掖兩塊土地的成功拍出，除了敲響了全國異地拍賣土地的第一槌外，同時也引發了業界的新思維：原來土地也可以這樣賣！

　2003年以來，中央先後出台了一系列土地政策，要求嚴格控制土地審批。今年一季度，國務院共批准27個城市30批次的城市建設用地，將各地申請的49平方公里面積核減為34平方公里，較上年每季度平均批准用地量下降了46%，全國有償出讓土地53.1萬畝，其中通過招標拍賣掛牌出讓的比例為26%。

　土地政策調整下土地供應的緊缺成了發展商的心病，造成現時不少發展商跨地域發展。目前無論是萬科、順馳等房地產巨頭，還是中小型發展商，都在為徵地、儲地而四處奔波，為土地而不惜血本。而近兩年在深圳的土地拍賣會上，也正因為眾家的激烈爭奪而拍出了不少「天價」地塊，此外，一些小城市的土地成本相對比較低，土地政策相對靈活，也促使一些在一線城市進行開發的企業紛紛轉向二、三線城市進行開發。

　然而，在地產業的跨地域發展過程中，卻導致地產商在異地徵地時處於和本地開發商相比明顯的劣勢，令到不少發展商在跨地域發展遭遇到各種不可預見之困難。 (上)

用家受惠於九成半按保

利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理　梁理中

　為方便資金緊絀用家入市，九成半按揭貸款在市場上不時都會有需求。

　「宏亞按揭證券」(下稱「宏亞」)提供樓價兩成半之「二按」，配上(暫時一間)銀行之七成「一按」，首先在市場推出「九成半按揭計劃」，初期全數貸款之按揭息率為「最優惠利率『P』減2.65%」，並設有手續費，最低為總貸款額之3.25%(只適用於指定一手樓盤)，而其他一手樓及二手樓盤之九成半按揭，其手續費則為4.5%，皆因部分發展商其實是有津貼手續費。

　「香港按揭證券有限公司」(下稱「按證」)，很快便宣佈推出「九成半按揭保險計劃」，由銀行提供全數九成半按揭貸款，保險公司承保七成至九成半按揭貸款之風險，以浮息按揭計，按揭保費為總貸款額2.48%至3.98%(視乎不同供款期而定)，即時對「宏亞」構成要考慮調低有關手續費之壓力。

　由於有近28間銀行參加「九成半按揭保險計劃」，有助提高有關貸款在市場之競爭性，而參與銀行為求多做生意，均樂意採用低至「P減2.7%」、或「P減2.75%」之按揭息率，並有貸款額0.5%至1.5%之現金回贈(視乎客人條件而定)。

　為應付「按證」「九成半按揭保險計劃」之來勢，最近「宏亞」已宣佈，會考慮將其按揭息率調低至「P減2.75%」水平，而個別樓盤參予「九成半按揭計劃」之手續費，最低亦可減至3%。果真如此實行，筆者認為最終受惠者應為市場上之用家。