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2004年10月28日 星期四
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[2004-10-28] 用家與炒家如何看待樓市

■伍文深 經濟評論員

 近期香港樓市暢旺,樓價快速上升,不少樓市「好派」們又開始高調唱好後市。日前大地產商在拍賣場上高價「搶地」,便成了不少炒家推高樓市的重要依據。有人對此表示擔憂,提出要預防樓市泡沫重現,但遭到另一些人的高調反應。筆者認為,以現時的樓價來看,還不能說樓市已出現嚴重泡沫,但現時要提出防止樓市泡沫重現。

 預防樓市泡沫重現,對香港來說,並不是多此一舉,因為它有暮鼓晨鐘的作用,或者可以說是給政府及各界一服清醒劑:要正視樓市快速上升的利與弊,從而決定自己應做些甚麼,不做些甚麼。

正視樓市飆升的利與弊

 摩根大通在最近一份報告中指出,上周賣地結果,反映出發展商對未來樓價的期望,已超過97年的時候。97年競投的大部分土地,若以當時樓價計算,發展商仍有一定邊際利潤,但今年投得的五幅地皮,卻有四幅以現樓價計算是「負」邊際利潤。還認為,樓價由去年「沙士」谷底至今,已反彈四成七,現時樓價已不算是極低的基礎。以長實投得的天光道地皮計,若要賺取兩成半的邊際利潤,樓價需再升四成半。

 美林證券在賣地後的報告中也重提97年的經驗,指出當時地產股與地價差不多同時見頂,樓價在之後六個月也由高位回落。美林還強調,並非說現時正重現97年的情況,但風險肯定存在,投資者需要小心。

樓市現有否風險見仁見智

 筆者並不認為樓價已到了可以與97年高峰期比美的地步。我們可以約略算一個大數。統計顯示,與高峰期相比,去年樓市最低谷時樓價下跌了約6成,即高峰期為100%,當時為40%。現時從谷底反彈四成七,即反彈到高峰期的約59%。離高峰期的還有41%的距離。我們要評論樓價的高低,應以此為基本出發點。

 若與高峰期的樓價相比,這當然不算高。若以去年低谷比,則一年多上升四成七,也不能算少。是否有泡沫也見仁見智。因為何為泡沫也無統一標準。現時樓市是否有風險?市民是否應入市?這是十分私人的事。但就特區政府應如何看,筆者想指出兩點。

高樓價必影響各業發展

 首先是目前香港的樓價,總體而言,不僅比周邊地區,而且比世界上多數國家高得多,高樓價影響營商環境,不利吸引投資者,不利香港經濟轉型,是肯定的事。其次,地產樓市炒風再起,香港以房地產為主導產業的模式不變,高樓價不變,必然會影響香港各業發展,香港的國際競爭力必然會下降。暫時多一百幾十億賣地收入,當然有利紓緩財赤,但賣地收入並不穩定,把希望放在這個方面更欠妥當。政府不是炒家,有理由看得更深些、更遠些。俗話說,凡事預則立,不預則廢;又說見微知著,政府現時應是認真全面檢討香港房地產政策的時候了。

 對於現時想入市置業的市民來說,現時貴不貴是一個重要考慮,但能否有穩定的收入以支持供樓,更是要考慮的事。置業是人生的一件大事,要完成置業,很可能要花費一生儲蓄,現時樓價說高不高,說低不低,而樓價升跌無常,必須有所準備,才能以平常心對待升跌。

賣地表現只是投資參考指標

 對於炒家來說,應否入市?何時放手?能否發財?絕對是商業行為,政府的政策,賣地的表現,只是其投資的參考指標。贏了算自己有眼光、有魄力,輸了也是自己看錯局、投資失敗,不能贏了賺了就笑,輸了蝕了就把帳算到特區政府及特首身上,說甚麼董建華令自己變成負資產,要董建華負責云云,還要向董建華抗議示威等等,筆者認為,市民更應反對某些為爭取選票,而不分青紅皂白、不分是非曲直,去支持這些投資失敗者的政客。相信通過對現時炒家的無畏入市,我們會進一步看清當年不少負資產者的成因和責任。

 作為一種商業行為,地產發展商想方設法推高樓市,這也是無可厚非的,因為資本家的本性就是要想盡一切辦法增值。摩根大通報告中所指,上周賣地結果,反映出發展商對未來樓價的期望,已超過97年的時候,97年競投的大部分土地,若以當時樓價計算,發展商仍有一定邊際利潤,但今年投得的五幅地皮,卻有四幅以現樓價計是「負」邊際利潤。以長實投得的天光道地皮計,若要賺取兩成半的邊際利潤,樓價需再升四成半。這的確值得我們深思。

政府應為長遠發展負責

 在現階段再升四成半,即升到高峰期的大約86%,離上次泡沫爆破已不太遠了,你說高不高?有人說,本年至今,5幅公開拍賣的地皮皆出現以「麵包價買麵粉」的情況了。這其實就是地產發展商的風險。地產發展商對未來作出如此利好的預測,要入市置業的市民怎麼看?炒家怎麼看?政府又怎麼看?都是值得注意。但筆者認為,由於政府是香港最大的地主,其責任是要為香港整體利益負責、長遠發展負責,因此政府怎麼看,怎麼辦最為重要。(文匯論壇)

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