[2004-10-28] 用家與炒家如何看待樓市

■伍文深　經濟評論員

　近期香港樓市暢旺，樓價快速上升，不少樓市「好派」們又開始高調唱好後市。日前大地產商在拍賣場上高價「搶地」，便成了不少炒家推高樓市的重要依據。有人對此表示擔憂，提出要預防樓市泡沫重現，但遭到另一些人的高調反應。筆者認為，以現時的樓價來看，還不能說樓市已出現嚴重泡沫，但現時要提出防止樓市泡沫重現。

　預防樓市泡沫重現，對香港來說，並不是多此一舉，因為它有暮鼓晨鐘的作用，或者可以說是給政府及各界一服清醒劑：要正視樓市快速上升的利與弊，從而決定自己應做些甚麼，不做些甚麼。

正視樓市飆升的利與弊

　摩根大通在最近一份報告中指出，上周賣地結果，反映出發展商對未來樓價的期望，已超過97年的時候。97年競投的大部分土地，若以當時樓價計算，發展商仍有一定邊際利潤，但今年投得的五幅地皮，卻有四幅以現樓價計算是「負」邊際利潤。還認為，樓價由去年「沙士」谷底至今，已反彈四成七，現時樓價已不算是極低的基礎。以長實投得的天光道地皮計，若要賺取兩成半的邊際利潤，樓價需再升四成半。

　美林證券在賣地後的報告中也重提97年的經驗，指出當時地產股與地價差不多同時見頂，樓價在之後六個月也由高位回落。美林還強調，並非說現時正重現97年的情況，但風險肯定存在，投資者需要小心。

樓市現有否風險見仁見智

　筆者並不認為樓價已到了可以與97年高峰期比美的地步。我們可以約略算一個大數。統計顯示，與高峰期相比，去年樓市最低谷時樓價下跌了約6成，即高峰期為100％，當時為40％。現時從谷底反彈四成七，即反彈到高峰期的約59％。離高峰期的還有41％的距離。我們要評論樓價的高低，應以此為基本出發點。

　若與高峰期的樓價相比，這當然不算高。若以去年低谷比，則一年多上升四成七，也不能算少。是否有泡沫也見仁見智。因為何為泡沫也無統一標準。現時樓市是否有風險？市民是否應入市？這是十分私人的事。但就特區政府應如何看，筆者想指出兩點。

高樓價必影響各業發展

　首先是目前香港的樓價，總體而言，不僅比周邊地區，而且比世界上多數國家高得多，高樓價影響營商環境，不利吸引投資者，不利香港經濟轉型，是肯定的事。其次，地產樓市炒風再起，香港以房地產為主導產業的模式不變，高樓價不變，必然會影響香港各業發展，香港的國際競爭力必然會下降。暫時多一百幾十億賣地收入，當然有利紓緩財赤，但賣地收入並不穩定，把希望放在這個方面更欠妥當。政府不是炒家，有理由看得更深些、更遠些。俗話說，凡事預則立，不預則廢；又說見微知著，政府現時應是認真全面檢討香港房地產政策的時候了。

　對於現時想入市置業的市民來說，現時貴不貴是一個重要考慮，但能否有穩定的收入以支持供樓，更是要考慮的事。置業是人生的一件大事，要完成置業，很可能要花費一生儲蓄，現時樓價說高不高，說低不低，而樓價升跌無常，必須有所準備，才能以平常心對待升跌。

賣地表現只是投資參考指標

　對於炒家來說，應否入市？何時放手？能否發財？絕對是商業行為，政府的政策，賣地的表現，只是其投資的參考指標。贏了算自己有眼光、有魄力，輸了也是自己看錯局、投資失敗，不能贏了賺了就笑，輸了蝕了就把帳算到特區政府及特首身上，說甚麼董建華令自己變成負資產，要董建華負責云云，還要向董建華抗議示威等等，筆者認為，市民更應反對某些為爭取選票，而不分青紅皂白、不分是非曲直，去支持這些投資失敗者的政客。相信通過對現時炒家的無畏入市，我們會進一步看清當年不少負資產者的成因和責任。

　作為一種商業行為，地產發展商想方設法推高樓市，這也是無可厚非的，因為資本家的本性就是要想盡一切辦法增值。摩根大通報告中所指，上周賣地結果，反映出發展商對未來樓價的期望，已超過97年的時候，97年競投的大部分土地，若以當時樓價計算，發展商仍有一定邊際利潤，但今年投得的五幅地皮，卻有四幅以現樓價計是「負」邊際利潤。以長實投得的天光道地皮計，若要賺取兩成半的邊際利潤，樓價需再升四成半。這的確值得我們深思。

政府應為長遠發展負責

　在現階段再升四成半，即升到高峰期的大約86％，離上次泡沫爆破已不太遠了，你說高不高？有人說，本年至今，5幅公開拍賣的地皮皆出現以「麵包價買麵粉」的情況了。這其實就是地產發展商的風險。地產發展商對未來作出如此利好的預測，要入市置業的市民怎麼看？炒家怎麼看？政府又怎麼看？都是值得注意。但筆者認為，由於政府是香港最大的地主，其責任是要為香港整體利益負責、長遠發展負責，因此政府怎麼看，怎麼辦最為重要。（文匯論壇）