[2004-11-25] 愉景灣變住宅 20年未補地價 放大圖片
愉景灣由原本規劃的度假區變成純住宅區，卻毋須補地價。 (潘達文 攝)
【本報訊】審計署報告指出，愉景灣發展商當年獲政府當局批准發展度假區後，十多度修改發展藍圖，令該區發展大大偏離原本概念，變成純住宅發展，但當中8次修改並未補地價，包括取消興建纜車及公眾高爾夫球場、增加房屋地盤面積等。有測量師估計，以當年市值計算，政府至少已因此少收補地價1.6億元，對庫房造成嚴重損失。
愉景灣發展計劃，在70年代獲當時的行政局批准，指明只可作度假勝地。發展商在76年以補地價6150萬元，獲批54萬平方米土地面積，全部都限定只能用作興建度假屋及酒店。但不足一年，發展商就獲批增建差不多整個項目樓面總數的住宅，而度假屋則全數被剔除，酒店的規模亦大幅減少近8成。
住宅增至56萬平方米
雖然土地用途已作了翻天覆地的變化，但審計署的調查卻發現，發展商未有被要求作出補地價。前後一共18年內，發展商十多度修改發展藍圖，令住宅面積由零增至近56萬平方米。
例如在1982年，發展商便告知地政總署，愉景灣已由原先提供2200個酒店房間的度假勝地，改為容納2萬人的自置居所社區。
發展商其後又興建多1萬6千多平方米會所設施，原本要興建的公眾高爾夫球場及電纜車系統則被剔除，但種種改變全部毋需補地價。地政總裁也未評估剔除這些設施對財政及其他方面的影響，審計署認為，剔除設施可能影響愉景灣發展項目的市值，即有可能影響有關補價。
承諾建其他設施無兌現
審計報告又指出，有關方面曾承諾興建公眾高爾夫球場，以及90%康樂設施可供公眾使用。根據契約條件，承批人應在土地上興建和經營消閒度假設施和一些「基本相關設施」，使之可供使用，包括公眾高爾夫球場和電纜車系統。發展商雖承諾以其他設施來代替剔除的公眾高爾夫球場等項目，但地政總署的紀錄卻未能找到發展商應該提供的具體替代公眾康樂設施的詳細清單，地政總署也沒有進行核實，以確保該些設施實際上已興建。
85年地政監督已質疑
審計署又發現，一名地政監督在1985年曾經指出，愉景灣發展已大大偏離原本的度假勝地、僅建設休憩康樂設施的概念，反而更似一個典型的住宅項目，質疑這需否轉介行政局審批。但三個月後，當時的發展進度委員會批出經修訂的發展概念，並指「由於在任何情況下均無法落實原先的度假勝地概念，因此改變整體概念的建議無須獲正式批准」。審計署認為，有關修改應經行政會議通過，亦應評估補地價。
測量師彭兆基估算，即使以當年的市值計算，涉及少收的地價最少達1.6億港元，對庫房造成嚴重損失。審計署認為，地政總署署長應該在批准新的總綱發展藍圖時，評估發展項目作出的修訂所涉及的市值，並就此收取補價，並在草擬契約條件時，在條件中明確說明。另外，地政總署也應在《地政處指引》和《評估收益手冊》中明確說明，地政總署在批准修訂總綱發展藍圖時，須收取補價及行政費用。
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