[2005-04-22] 按揭利率計算方法應標準化

利嘉閣地產執行董事　廖偉強

　香港再度出現兩個最優惠利率(P)，在「P多眼亂」的情況下，令一般市民大眾對各家銀行的按揭息率易生混淆，成為近期樓市的焦點。筆者認為，按揭利率計算方法應標準化，避免對市場造成混亂，令市場更清晰，可加快普羅大眾的入市步伐。

　息口走勢對近期樓市又有何影響呢？銀行同業拆息高企，本港各大銀行於過去兩周內，採取不同手法提高按揭息率，變相加息0.5至0.75厘不等，消息顯然對一般廣大市民置業構成心理影響，造成大型屋苑交投放緩。然而，根據本公司進行的一項民意調查，成功訪問402位準置業市民，發現76%被訪者表示，銀行連環加息對其入市計劃未構成負面影響；另外，68%被訪者認為加息未會削弱樓價升勢，未來半年樓價可繼續上升。調查數據可見，加息對市民入市信心影響輕微，影響力僅屬短暫。

　同時，「大孖沙」入市態度依然積極，大額成交俯拾皆是，其中本公司就有一名歐資基金客戶斥資高達4.2億元購入南區南灣御苑第1座全幢，此外，本公司亦接觸一名商人斥資近6億元，一口氣狂掃逾30個凱旋門單位，證明資金充裕的「大孖沙」對後市仍信心爆棚。

　事實上，目前銀行累積加息幅度最高僅0.75厘，實際按揭利率仍低於4厘水平，對一般市民來說供樓負擔仍然維持低於50%的正常水平，未見出現負擔過重；再者由於市場已預期今年息率會上調，故多種按揭產品如定額、定息供款已同時登場，足以抵銷加息帶來的影響。換個角度來看，樓價短期內急速向上，市場未必能承受，加息令目前樓市稍為降溫，可令「市底」更健康發展，對本港樓市及經濟均是一件好事。

　綜觀近期樓市走勢，在剛過去周日開售的凱旋門，銷情理想之餘，特色單位造價屢創新高，正正又顯示出市場仍不乏實力雄厚的投資者，只要遇上優質的物業仍會積極入市。故此，筆者預期，次季豪宅火車頭已經起動，中小型物業交投亦可受惠，進一步減少加息對樓市的負面影響，故未來息率上調對樓市衝擊甚微。