[2005-05-24] 政府不應干預「內部認購」

■曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　不久之前，香港某個新樓盤創出每平方呎3萬多元的歷史新高，全城嘩然。有人問：香港樓價是不是已經進入泡沫階段？也有人問：這個天價是不是真的？

　有立法會議員更進一步寫信給房屋局局長孫明揚，要求澄清這個價格的真假。

　樓價是真是假，只要到田土廳查一查買樓登記就行了。但是，又有人懷疑：就算這個天價是真的，會不會是一個一攬子的套餐價呢？即買家一次過買入多個樓宇單位，其中一個是天價，餘者則是投機價。

內部認購透明度太低？

　這個問題經過傳媒炒一炒之後，成為全城焦點，並帶出更多問題，包括發展商在進行內部認購時的透明度太低。買家在進行內部認購時，往往得不到一個所有單位的價格表，只能逐個單位問價。由於近期樓市熾熱，內部認購者問多兩個價之後若不能馬上拍板買樓，發展商就沒有興趣賣樓給他。

　這一連串的問題，終於使不少政治人物一致要求香港特區政府干預發展商的賣樓方法，有人要求提高內部認購的透明度，有人乾脆建議不應該有內部認購，應該全部透過公開認購來賣樓。

　我覺得，這就是香港人的悲哀之處：當樓價大跌時，人人要求港府入市抬高樓價；樓價一升，那些沒有在低價時買入樓宇的人卻恨得牙癢癢，千方百計想為自己買個單位，於是又再要求港府入市干預。

政府干預只會好心做壞事

　基本上，我反對港府進行任何形式的樓市干預，買樓賣樓是你情我願的事，自由市場自然會尋找到一個平衡點，政府的干預只會好心做壞事。

　香港回歸前，有政治人物到港督府門口露宿，為無殼蝸牛請命，要求港府打壓樓價，結果「八萬五」出台了，樓價大跌，同一批政治人物又站出來要求港府托高樓價。現在樓價升了，又為那些錯失低價的買樓者打抱不平……

內部認購變成試探市場承受力

　其實，所謂內部認購是發展商用來優惠與自己有關連的商家、友好及員工的安排，那是在樓價飛漲的時代。可是經過了1997年至2003年的連續6年的樓價低潮之後，實際上發展商的友好商家、員工對內部認購的興趣已不大，結果現在的所謂內部認購，已經是公開招標、由地產代理帶來的客戶。今日，內部認購已經變成發展商試探市場承受能力的方法。因此，透過內部認購買樓實際上風險很大，當發展商發現在內部認購期樓房出售的速度太慢，將來公開出售時，隨時會大幅調低價格，結果，透過內部認購高價買入樓房者就是倒霉者。

　我覺得，政府不需要干預發展商。樓宇是私產，我們應該尊重私有產權，擁有私有產權的人有權力選擇任何方式賣樓。買家如果不喜歡內部認購，大可以不加入這個遊戲；如果發展商發覺目前的內部認購不受歡迎，發展商自己會改變內部認購的方法，或直接透過公開認購的方法售樓。(本欄每二刊出)（文匯論壇）