[2005-06-04] 預測樓市言論應小心謹慎

■朱幼麟

　影響香港樓市升跌的因素眾多，要作出全面而客觀的預測絕不容易。美林證券以外國的經濟和眼光來預測香港的地產走勢，是略為不夠全面的做法。寄望美林證券日後再發表類似的預測言論時，能夠更為謹慎，以免對香港市場帶來不必要的負面影響。

美資大行美林證券日前發表報告，指市場和發展商對息口上調會對樓市所造成的影響「認知不足」，認為樓價在明年下半年前會下調20％至25％。對於美林證券的說法，我有保留。作為一所具規模的證券行，發表言論時必須特別小心，因為其言論對市場的影響力是絕對不容忽視的，其對樓價升幅的預測亦將直接影響香港樓市。

　首先，要預測香港地產在未來一年半的升跌走勢，並非一件容易的事。除非持有充足而具體的理由和支持，否則在現階段預測樓價在未來一年半會大幅下跌25％，是不負責任的說法，對香港市場極不公平。我在美國長大，我所接受的經濟和金融方面的知識和訓練，應不比美林證券的最高的研究員和領導少。在香港居住了20多年的我，對香港地產市道也稱得上熟悉，但要我預測未來一年半香港地產的起落，我實在沒有能力可以講得如此具體。

樓市下跌25%缺說服力

　要知道，影響樓市升跌的因素眾多，要作出全面而客觀的預測絕不容易。美林證券純以息口上調和部分樓市數據，預測香港樓市在未來一年半會下跌25％，這估計未免流於片面和缺乏說服力。

　他們之所以作出這樣的預測，很大程度是因為他們對本地情況的認知不足，我希望當中不牽涉個人利益，沿用了外國人的眼光來分析香港的樓市。對於在外國長大的我，尤其熟知這種眼光。

　影響未來樓市升跌的因素，除了息口上調外，香港經濟和貨幣政策的轉變，大陸和迪士尼樂園對香港經濟支持的程度，以及香港政府的地產政策（特區政府不會對樓市下跌25％坐視不理），都對樓市有一定的影響。但在現階段預計上述因素所帶來的實際影響，實在沒可能做到。

香港人對居住空間有長期需求

　香港人對地產需求的原因，亦是一個重要的因素。很多香港人在過去七年都不敢買樓，累積的地產需求可想而知。每年香港就大約有五萬個新家庭，而香港每年所提供的房屋單位未必足以應付這五萬個需求。加上香港寸金尺土，與美國地方大的情況有很大的差別。美國人均居住空間最少較香港的多出三倍，美國人對追求更大的房子並不熱衷，就算價錢便宜，也不見有太大吸引力，因為美國人才不願花太多時間為房子吸塵打掃。由於面積需求的飽和，即使經濟好轉，美國房地產價格也不見得會大幅攀升。但香港就截然不同了。很多的香港人都是居住在一個壓縮的居所內，人均居住面積大約200呎左右，遠遠低於先進國家的水平，因此人們對增加住所空間有實際需要。每當經濟好轉時，人們就會追求更大的居住空間，即使多一倍地方也不會嫌多。當經濟氣氛轉好，香港樓價自然就會升值。由於香港房屋供應有限，根本不可能提供多一倍的居住空間，所以香港人對居住空間的需求，將會是香港長期存在的情況。

　單從以上情況已可清楚看到，要預測香港未來一年半的樓市是「升」還是「跌」，也絕不容易，更遑論是作出25%的大跌幅預測。美林證券以外國的經濟和眼光來預測香港的地產走勢，是略為不夠全面的做法。眾所周知，香港人一般對於具規模的外資金融集團所發表的言論或預測，反應都是較為緊張和過敏的。因此，我寄望美林證券日後再發表類似的預測言論時，能夠更為謹慎，以免對香港市場帶來不必要的負面影響。（文匯論壇）