[2005-06-09] 投資攻略：定息二按減財政壓力

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梁　亨

　本港加息周期開始，中銀香港由周一起調高按揭息率0.25%後，匯豐、恆生將按揭息率上調至最優惠利率減2%（實際為3.75%）。銀行界人士認為，年內本港按揭息有機會上1%。置業人士若希望按揭供款更有預算，可考慮鎖定未來利息支出的定息按揭，目前定息按揭主要集中二按。

　比如東亞的「貸2按」95%定息按揭計劃，計劃分別為物業估值70%首按，以及高達25%二按。首按息率為P-2%至P-2.7%，二按方面，客戶有供定息貸款和浮息貸款兩種選擇。定息二按年期分為兩年、三年或五年的年利率分別為2.98%、3.38%及3.98%。二按最高貸款額為315萬元，還款期可長達30年。

「易二按」上限315萬

　星展的「易二按」95%按揭計劃，是結合一按及二按貸款，二按貸款可選擇首兩年2.98%的定息優惠，或浮息P-2.4%。二按最高按揭貸款額為港幣315萬元，還款期長達30年，而一按部分可獲最高0.8%現金回贈，計劃適用於一二手市場，兩項計劃申請人可以公司或私人名義持有物業。

　以樓價300萬，供款期20年，定息二按計劃的70%一按息率P-2.7%，以及25%二按定息2.98%計算，首2年每月供款7,638元，總供款：183,312元；相對一般計劃70%一按的P-2.5%息率，以及25%發展商二按P﹢1.75%計算，首2年總供款為440,064元，定息二按首2年少供：256,752元。

　第3年起，定息二按每月供款為17,630元，P-2.5%息率一按以及25%發展商二按P﹢1.75%每月供款為18,336元，定息二按第3至20年少供152,496元，定息二按全期總利息支出1,141,392元，另一按揭全期總利息支出1,550,640元，定息二按20年全期節省利息409,248元。

　市場利率趨升，定息按揭及計劃可令置業人士減低加息造成的財政壓力，影響生活質素。定息二按雖然不設按揭保險費，但會根據按揭成數及年期收取手續費，星展手續費用由1.2%至4.15%不等，若買家選擇首兩年或三年供息不供本，則手續費為3.35%至4.45%，置業人士可以選擇將手續費一併加於按揭貸款內償還。