[2005-06-25] 百家廊：從高速環路談到房地產 放大圖片
當交通還未見改善之際，上海市的房地產價格，卻是節節上升。
葉 開
在這篇文章裡，我的目標是談論房地產。但是我故意耍一個小花招，不奔主題，而是先談論高速環路。我這個人識淺歷少，沒有資格談世界。但從中國內地來看，從北京到上海，大城市都迷戀環線。北京有二環、三環以至七環，上海有內環、中環、外環和郊環。這種高速環線的設計，目的是使車輛避開地面交叉路口的擁堵。然而，環線建成之後的實際效果，並不如想像中美滿。
上海內環線動工時，我正在華東師範大學唸書。當時我見中山北路被挖得一片狼藉，且嚴重影響我過馬路到大門對面的曹家巷飲食店，所以就認真地研究了一下這道路的問題。我一看，果然發現問題了：這條空前重要的快速道，竟然只有往來四車道。修路可不是小孩子過家家，這內環線也太窄了吧。我一個無知無畏的大學生想的問題，在內環線通車後沒兩年，就變現了。
劃開市中心與郊區
在上下班高峰期，內環線上幾乎都變成了停車場，而內環線所到的上下匝道之處，更是擠得水洩不通。這條長達四十公里的快速道，把環內和環外，嚴格地分開了。環內，稱為市中心，環外，是郊區。後來，發現這個內環太小，把內環以外稱為郊區，未免太不實惠了，於是又修建了一條長達八十公里的外環線。—因為有些地方內外環距離太遠，交通樞紐不夠，且不方便城市土地的級差劃分，現在又開始在內環和外環之間修建了中環線。
後來，又發現外環以外大片的地方稱為郊區實在太冤屈了，開始著手修建郊環線，稱為A30。A30快速道是遠離市中心的一條道路，從地圖上看，幾乎要修到蘇州下轄的縣級市昆山了。很顯然，按照那種一貫以來的美妙稱謂，這條漫長而寬闊的郊環線以內，都是城區，以外才是郊區。
請原諒我這麼詳盡地把上海的四條環線都寫了下來。因為，不把這四條環線寫下來，你們就不會明白，為甚麼上海有這麼嚴格而鮮明的「市中心」概念以及為甚麼上海這麼需要炒作「市中心」的概念。剛才我已經說過了，內環以內，是市中心。如果你是老上海，腦子裡還保留著那種南京路、淮海路和衡山路才是市中心的想法的話，那麼你就太狹隘了，你將很不適合在房地產開發管理部門工作。因為，你把現在內環線圈入的幾乎廣闊無邊土地的增值價格平白無故地扔掉了，而這恰恰是一筆天文數字般的巨款。內環線一通，圓週四十公里的近一百三十平方公里的區域內，都堂而皇之地叫做市中心了，其地價都可以參照南京路、淮海路和衡山路來看齊了。這裡面的巨大經濟效益，不言而喻。
地產價格的標誌
記得兩年多前的二○○二年左右，內環中山公園附近的聖約翰名邸、中山公寓和大家源，每平方米的價格都在四千五百元左右。現在，政府認定的普通房標準，為面積一百四十平方米以下，內環價格一萬七千五百元、內外環之間一萬元、外環以外七千元以下的住房。大家可以算算，按照這個標準，上述的聖約翰名邸等房產已經漲價四倍了，且仍然算是普通房，其中的差價可謂驚人了。呵呵，兩年前買內環線以內的聖約翰名邸的錢，在外環線以外都買不到房子了，要在郊環線以外，比如江蘇昆山市這一帶，才能勉強買到房子。
這樣一來，你們就可以清晰地看到了，套在上海內外的這幾個環，完美地變成了精準定位房地產價格的標誌，只要你需要，你就可以加以控制。在這個城市裡，越中心越美妙。每天上下班高峰，那些熙熙攘攘、擁擁擠擠的人群，活像無數隻眼高手低、心比天高、命比紙薄的精子一樣，在內環外環之間奔忙。每個人都想突破重重的圍追堵截，鑽進城市的子宮裡，成為那裡身在虛無飄緲處的一個卵子王后的裙下膩臣。然而，你不知道，這些巨大的環，已經把你我精確地區分開來，命名三六九等了。
我以前在一篇文章裡，把上海的東方明珠比喻成為這個城市的陽具，它勃起的地方，現在是一個金融中心。為了保護這根水泥棒，還精心地給它套上了幾個套子。在四重保險套的掩護下，上海的房價全線猛漲，高潮迭起，而一點都不用擔心意外的發生。
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