[2005-09-16] 樓•市•論•壇：06年豪宅租金料跑贏樓價

美聯物業董事　伍創業

　豪宅市場一向為樓市的火車頭，帶動整體樓市發展，近期除了豪宅成交量保持升勢外，豪宅的租務市場同樣備受關注，租金升幅與買賣成交市場看齊。新晉豪宅的租務成交升勢持續，這股新動力將進一步拓大及帶動整個租務市場，成為樓市的新焦點，預料06年底前租金將有15%-20%的上升空間，而且租金在06年極有可能跑贏樓價，屆時，租金回報會隨之上升，有利淡化加息對樓市的負面影響。

　事實上，05年迄今市場已錄得多宗大額的租務成交，包括Branksome Crest以月租30萬元承租，平均呎租為65元，另外香島道42號以36萬元租出，呎租為62元、山頂道84號更以40萬元出租，呎價57元、金馬麟山道8號以25萬元承租，呎租45元，上述多宗市場矚目的大額租務成交，反映豪宅租務市場正穩步上揚。

　根據美聯物業資料研究部的數據顯示，05年兩萬元以上的租務成交比率為13.7%，較去年錄得11.4%高出2.3個百分點，同時更創出01年以來的新高，並較03年低位的9.6%，上升4.1個百分點。由此可見，兩萬元以上的大額租務成交比率正穩步上揚。

　踏入04年第二季，豪宅呎價的升幅明顯收窄為12.6%，升跌差額高達26.6個百分點，相反呎租則不跌反升，累積升幅為10.6%，升幅非常穩定。由此可見豪宅呎租已與呎價的升幅達至並駕齊驅的形勢，亦是吸引投資者入市的重要因素。

　雖然樓價急升，市場受加息因素困擾，但租金回報率自04年第二季開始漸趨可觀。以全港20個具代表性的豪宅屋苑計算，豪宅屋苑的租金回報率走勢相當平穩。05年初至7月份，豪宅的租金回報率徘徊在3.8-4.2%的水平，差幅少於0.5%，反映其租金回報率相當穩定。

　預料06年底前租金將有15%-20%的上升空間，而且租金在06年極有可能跑贏樓價，屆時，租金回報會隨之上升，有利淡化加息對樓市的負面影響。（本論壇文章不代表本報觀點）